Под созданием нового объекта капитального строительства следует понимать как самостоятельное возведение жилого строения, так и изменение базовых характеристик объекта недвижимости (высоты, площади, этажности и тому подобное). Строительство жилой пристройки, произведенное без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению (путем реконструкции) в соответствие с нормами, установленными правилами землепользования и застройки в населенном пункте.
Данное требование закреплено статьей 222 Гражданского кодекса и положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (пункты 3.1, 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом путем возведения жилой пристройки может быть признано в судебном порядке. В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств указываются требования о сохранении дома в возведенном состоянии.
В иске следует отразить, что при возведении дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права других лиц, в том числе совладельцев земельного участка.
К исковому заявлению могут быть приложены, в том числе, документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную постройку, принять меры к ее легализации.
До подачи иска в суд собственником жилого дома (его доли) самостоятельно может быть проведена строительно-техническая экспертиза.
Такая экспертиза может быть назначена и в ходе судебного разбирательства судом, что регламентировано положениями части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Исковые требования о признании права собственности на самовольно возведенное строение как жилое могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ):
- застройщик является собственником земельного участка, на котором возведено жилое строение;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При удовлетворении судом заявленных требований застройщика узаконить пристройку, решение суда будет являться основанием для осуществления Управлением Росреестра регистрации права собственности на жилое строение.
