В силу статьи 307 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ передача задатка, независимо от суммы, оформляется соглашением. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Анализ правоприменительной практики по данному вопросу позволяет дать некоторые рекомендации, сокращающие риски признания недействительным использования задатка.
После достижения договоренности о заключении договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:
1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных статьей 429 Гражданского кодекса РФ.
3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилья. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка).
4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.
На практике бывает, когда передача задатка оформляется распиской. В таком случае обязательно нужно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора. То есть, обязательно должно был указано, что задаток передается в качестве средства обеспечения исполнения вашего обязательства по заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости.
Таким образом, в целях минимизации риска признания недействительным использования задатка, рекомендуем оформлять передачу денежных средств в качестве задатка надлежащим образом, а именно соглашением, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ.
