Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов: расчеты до подписания договора, после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре и расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.
Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания договора, обременение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.
Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.
Для гарантии исполнения обязательств, стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, например, залог.
Обременение совершается по тем же условиям, что и основной договор купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме - на основании статьи 339 Гражданского государственного кодекса РФ.
После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.
Залог на квартиру будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.
После внесения платы за квартиру, что бы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Управление Росреестра, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.
Так же вы имеете право оплатить полную стоимость квартиры и до регистрации договора в ЕГРН, но в соответствии со статьями 861, 863 Гражданского кодекса РФ использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет за собой определенные риски. Например, если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры.
Однако существуют и более безопасные способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры до регистрации договора в ЕГРН.
1. Расчеты по аккредитиву (статья 867 Гражданского кодекса РФ).
Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму.
Аккредитивы бывают, в частности:
- безотзывными, когда банк не может изменить или отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное;
- отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного уведомления получателя средств.
За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.
2. Расчеты с использованием банковской ячейки (статья 922 Гражданского кодекса РФ)
Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.
Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.
3. Расчеты с использованием банковского счета эскроу (статьи 860.7- 860.10 Гражданского кодекса РФ)
Этот способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.
Владелец такого счета не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается.
