Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости: высоты, площади, этажности и тому подобное (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абзац 3 статьи 12, пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ; часть 10 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции.
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (пункты 3.1, 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке.
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц.
К исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие попытки принять меры к ее легализации, например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства (части 16, 19, 20 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ; пункт 4 статьи 132 Гражданского процессуального кодекса РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (часть 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения ваших требований решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий.
