Застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях:
- если нарушил срок передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве;
- при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет (части 5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года).
Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пеней) составляет 1% от (часть 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ):
- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта);
- стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве, размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается в зависимости от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ; пункт 23 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 апреля 2013 года).
В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (пункт 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года).
