Для того, чтобы понять, почему целесообразность пролонгации ипотеки с господдержкой вызывала у правительства вопросы, нужно вспомнить, что программа разрабатывалась в условиях, когда отечественная экономика остро нуждалась в мерах быстрого и эффективного реагирования на кризис. После декабря 2014-го вслед за ключевой ставкой, подскочившей до 17 %, вверх поползла стоимость жилищных займов, спрос на «квадратные метры» едва колебался в районе нулевой отметки, рынок кредитования замер, российские застройщики оказались на грани «вымирания». В марте профильным ведомствам за счет механизма субсидирования удалось поставить кредиты в рамки, ограниченные 12 % уровнем годовых. Конечно, данный инструмент применяется не ко всем сделкам, а только к тем, что связаны с покупкой жилья на первичном рынке. Однако этого оказалось достаточно, чтобы заемщики вернулись: по данным Минстроя в прошлом году каждая третья квартира была приобретена с привлечением кредитов с субсидированной процентной ставкой.
Лучшее враг хорошего?
Казалось бы, достаточно высокий спрос, не позволяет усомниться в эффективности данного механизма, однако не прошло и полугода, как в правительстве заговорили о том, что пролонгация программы в ее прежнем виде даже не рассматривается. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, ипотека с господдержкой автоматически прекращает свое действие при снижении ключевой ставки до 9,6 %, и темпы смягчения денежно-кредитной политики в первом полугодии позволяли рассчитывать, что этот показатель будет достигнут еще до наступления нового года. Во-вторых, сама суть механизма субсидирования не предполагает его длительной эксплуатации.
«Эффективность инвестиций в программу, действительно, не подвергается сомнению. Грубо говоря, государство вкладывает 1 рубль, а застройщики получают 200, – объясняет руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Городейко. – Вместе с тем, важно понимать, что государство берет на себя определенные обязательства в части выплаты компенсаций банкам на протяжении всего срока кредитования. Долгосрочный характер бюджетных обязательств и трудоемкость администрирования, на мой взгляд, говорят в пользу временного характера этой меры. Думаю, что в будущем потребуются альтернативные и не менее действенные инструменты поддержки рынка».
Стоит отметить, что первые сигналы о намерении «закрыть» программу в запланированные сроки – 1 марта 2016 года – Минфин начал подавать еще осенью. В частности, 16 сентября замминистра финансов Алексей Моисеев обмолвился, что правительство не предусматривает пролонгацию ипотеки с господдержкой, а в начале года он же заявил, что это решение принято окончательно. Несмотря на то, что оно не было подкреплено официальным документом, рынок отреагировал повышенным спросом практически моментально. Этот «тренд» действовал на территории всей страны. Вместе с тем, к российским властям все чаще с просьбой о продлении ипотеки с господдержкой стали обращаться девелоперы и банкиры.
Аудит эффективности
Точка в дискуссии была поставлена лидером фракции «Единая Россия» на XV партийном съезде. Дмитрий Медведев отметил, что реализация ипотеки с господдержкой сопряжена со значительной нагрузкой на бюджет, однако с учетом ее высокой эффективности и социальной значимости, принято решение о ее продлении на год.
«Субсидирование процентных ставок в прошлом году стало, пожалуй, одной из ключевых «антикризисных» мер: оно помогло сдержать падение темпов реализации большинства проектов. Так, по сравнению с 2014-м, количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 18 %. – отмечает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – По нашим подсчетам, если бы данный механизм не был внедрен, падение составило бы порядка 50 %, что неминуемо привело бы к банкротству некоторых представителей рынка. Кроме того, стоит отметить, что потенциальные заемщики подают около 90 % заявок именно на получение льготной ипотеки, реализацией которой занимаются наиболее крупные и устойчивые представители банковского сектора – их порядка 37. Соответственно, с рынка уходят непрофессиональные игроки (небольшие банки и ипотечные компании), а между действующими участниками, в том числе за счет повышения качества оказываемых услуг, конкуренция усиливается»
Послабление для прошедших проверку боем
Скорее всего, принципы реализации ипотеки с господдержкой будут несколько скорректированы: судя по документу, опубликованному на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, наиболее существенное изменение связано с отменой для хорошо зарекомендовавших себя банков ежемесячного минимального порога выдачи ипотеки (сейчас он зафиксирован на уровне 300 миллионов рублей). Вместе с тем, норматив будет действовать для финансово-кредитных организаций, которые решат впервые принять участие в программе. Как отмечают эксперты, эта поправка, хотя и упрощает вхождение в программу, носит сугубо технический характер: значительно более эффективным стало бы распространение господдержки на «вторичку». Эта идея витает в воздухе около полугода, однако реализации на практике пока что получила.
Не время расслабляться
«Вместе с тем, не стоит переоценивать значение господдержки, – отмечает Мария Литинецкая, – Покупательская активность, вне зависимости от решения по продлению ипотеки с господдержкой, за год снизится на 10 – 15 %. Все большее количество людей будут откладывать крупные покупки до «лучших времен», что станет причиной падения числа сделок на рынке недвижимости. К сожалению, период экономической турбулентности еще не окончен. Более того, 2016 год может стать гораздо более сложным для рынка недвижимости. Мы пока еще не преодолели дно кризиса, поэтому девелоперская отрасль нуждается в дополнительных мерах поддержки со стороны государства, так как «выжить» самостоятельно в условиях дестабилизации экономики удастся не всем. Однако я не исключаю, что к концу года девелоперский рынок сможет работать без господдержки.
