В силу статьи 244 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Если доли в имуществе определены, такая собственность считается долевой.
Согласно статьям 246 и 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Следовательно, если жилой дом находится в долевой собственности, совладельцы должны принимать совместные значимые решения в отношении жилого дома по вопросам:
- ремонта жилого дома (крыша, кровля, фундамент);
- реконструкции дома, его инженерных сетей, например, возведение жилой пристройки, мансарды);
- регистрации новых лиц (не собственников) в жилом доме.
Наконец, при продаже доли в жилом доме постороннему человеку остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Это значит, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.
Довольно часто решать эти вопросы невозможно из-за разных позиций совладельцев жилого дома
Гражданский кодекс РФ дает право собственнику жилого помещения по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным.
Обособить свою долю в жилом помещении можно путем реального раздела жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками.
Разделить имущество (выделить из общего имущества долю) можно на основании соглашения, заключенного между всеми сособственниками.
Если участники долевой собственности не достигли соглашения об условиях раздела общего имущества или выдела доли, один из них вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В случае если при выделе долей из права общей долевой собственности, доли являются несоразмерными, это устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В результате раздела жилого дома образуются два обособленных жилых помещения – квартира № 1 и квартира №2.
На основании Федерального закона РФ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» запись о регистрации права общей долевой собственности на жилой дом прекращается и оформляется новая запись о регистрации вновь образованных объектов недвижимости.
Таким образом, главным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома.
В силу этого, получать согласие бывшего совладельца жилого дома при продаже своей части нет необходимости.
Следует иметь в виду, что цена выделенного жилого помещения - квартиры - значительно повышается по сравнению с продажей доли жилого дома.
