Согласно статье 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 данного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
На основании статьи 54 Закона об ипотеке, к числу вопросов, решаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, относятся:
- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;
- способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательства по правилам статьи 310 Гражданского кодекса РФ не допускается.
При этом запрещено обращать взыскание, если сумма задолженности заемщика перед банком явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. При этом несоразмерность имеет место, если одновременно соблюдены следующие условия (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ; пункты 1 и 3 статьи 54.1 Закона об ипотеке):
- сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета залога;
-период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.
Если квартира является предметом залога в обеспечение возврата кредита, на нее может быть обращено взыскание независимо от того, является ли она единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи помещением (часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ; пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 февраля 2019 года по делу № 33-1976/2019).
Таким образом, чтобы предотвратить обращение взыскания на квартиру, рекомендуем в случае возникновения материальных сложностей, если это не позволяет погашать кредит в установленные договором сроки, обратиться в банк с заявлением о предоставлении отсрочки и реструктуризации кредита.
Либо имеет смысл договориться с банком о добровольной реализации предмета залога - квартиры, что позволит выручить большую сумму, чем при обращении взыскания в принудительном порядке.
