Под созданием нового объекта капитального строительства следует понимать как самостоятельное возведение жилого строения, так и изменение базовых характеристик объекта недвижимости (высоты, площади, этажности и тому подобного). Строительство жилого дома, произведенное без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки. Это закреплено требованиями статьи 222 Гражданского кодекса и положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (пункты 3.1, 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке.
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, требования о сохранении дома в возведённом состоянии. В иске следует отразить, что при возведении дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц.
К исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие попытки владельца самовольной постройки принять меры к ее легализации.
Как правило, до подачи иска, а также в ходе судебного разбирательства судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (часть 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Исковые требования о признании права собственности на самовольно возведенное строение как жилое могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ):
- застройщик является собственником земельного участка, на котором возведено жилое строение;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения судом требований застройщика узаконить пристройку, решение суда будет являться основанием для осуществления Управлением Росреестра регистрации права собственности на жилое строение.
