В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, частью 1 и пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В частности, с момента возникновения у него права собственности на жилье он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наличие у собственника задолженности по оплате коммунальных услуг перед соответствующим кредитором (например, ТСЖ, управляющей организацией) в общем случае не лишает его права распоряжаться таким помещением по своему усмотрению, в том числе права продать помещение (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).
При этом порядок погашения образовавшейся задолженности зависит от условий договора купли-продажи квартиры и дополнительных соглашений к нему, заключенных продавцом и покупателем.
В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору.
Перевести обязательства продавца по оплате коммунальных услуг на нового собственника можно по соглашению о переводе долга между первоначальным и новым должниками, которыми в данном случае являются соответственно продавец и покупатель квартиры. Данная сделка требует обязательного согласия кредитора (пункты 1 и 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).
На практике стороны договора купли-продажи квартиры иногда заключают между собой дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца по оплате коммунальных услуг. В этом случае стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму задолженности, погашаемой покупателем.
Такое соглашение представляет собой не соглашение о переводе долга (требующее согласия кредитора), а соглашение между должником (продавцом квартиры) и третьим лицом (которым выступает покупатель квартиры), согласно которому, продавец, оставаясь должником в обязательстве перед кредитором, возлагает на покупателя исполнение своего обязательства по погашению существующей задолженности по оплате коммунальных услуг.
Договор купли-продажи квартиры может содержать условие о том, что в случае выявления задолженности по коммунальным платежам после подписания передаточного акта на квартиру продавец обязуется погасить ее за свой счет в течение установленного срока со дня выставления такого требования покупателем
Если стороны договора купли-продажи квартиры не предусмотрели в нем условие о погашении имеющейся задолженности продавца или не заключили соответствующее соглашение, кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры (покупателя).
