В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в редакции от 26 марта 2022 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Нормами статьи 50 вышеназванного закона предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет него требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. В частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке. Либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией. Либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. А также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Кроме того, статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ четко установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Среди прочего, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. За исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, в случае неисполнения обязательств по ипотечному кредиту залоговый кредитор вправе в установленном законом порядке обратиться в суд с тем, чтобы обратить взыскание на залоговое имущество, даже если для гражданина-должника оно является единственным пригодным для проживания.
