Семейный кодекс РФ возлагает на родителей обязанность по защите прав и интересов своих детей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Несоблюдение этого требования при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
В соответствии с действующим законодательством РФ, защищая права несовершеннолетних, установило требование, в соответствии с которым распорядиться недвижимым имуществом несовершеннолетнего можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
На основании статьи 21 Федерального закона от 2 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которая устанавливает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.
При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике применяются следующие варианты: проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади. Или дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.
Так же следует учитывать, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Данное требование установлено частью 2 статьи 54 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
