Домик в деревне – по собственному желанию. Можно ли узаконить самовольную постройку?

Пристройка с 30-летним «стажем»
Лидия Полухина живет в частном доме. Во дворе находится небольшая постройка, которую создал еще ее папа. В техническом паспорте строение не значилось.
– Мы пользуемся этой пристройкой уже лет 30, но все не представлялось удобного случая, чтобы ее узаконить. Когда же я решила заняться этим вопросом, оказалось, что его можно решить только через суд, – говорит Лидия Борисовна.
Чтобы разобраться в ситуации, она пришла на прием к депутату Государственной Думы РФ от Воронежской области Сергею Чижову. Ознакомившись с ситуацией, Сергей Викторович порекомендовал ей обратиться в общественную приемную председателя партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Владимира Путина.

С 1 января 2010 года для регистрации постройки необходимо предоставлять разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию, а значит – нужно получить разрешение на строительство

– Я уже дважды побывала в приемной, и очень довольна ее специалистами. Юристы внимательно относятся к проблемам и советуют, как их решить. Сейчас они дали мне исчерпывающую информацию, как составить исковое заявление в суд, чтобы можно было узаконить пристройку. Большое им спасибо! – рассказала нам Лидия Борисовна.

В списках не значится
Другой пример: дом уже является собственностью, но его владельцу захотелось расширить жилплощадь, что он и делает, пристроив к нему еще одно помещение. Или же собирается и вовсе снести здание, а на его месте построить другое.
В подобной ситуации оказался Юрий Кошелевский. Некоторое время назад вместо деревянного дома было решено возвести кирпичный в несколько этажей. Однако когда работы уже завершились, оказалось, что, поскольку участок разделен на три хозяина, площадь, принадлежащая каждому владельцу, составляет менее трех соток. При таком условии осуществлять строительство нельзя. За помощью Юрий Кошелевский обратился в общественную приемную, а затем по совету юристов – в отдел архитектуры. В дальнейшем Юрий Алексеевич не исключает, что его вопрос будет решаться через суд.
Комментирует юрист общественной приемной:
– Закон разделяет два вида самовольных построек – возведенные на не предназначенном для этих целей земельном участке, а также при отсутствии необходимых разрешительных документов. В первом случае узаконить строение нельзя. Об этом говорится в статье 222 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает такую возможность только, если земля находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, а также бессрочном пользовании. Во втором случае – вполне возможно.

Особенности «дачной амнистии»
Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» – в народе он известен как «дачная амнистия» – на какое-то время дал возможность зарегистрировать самовольную постройку в упрощенном варианте. Если до 2006 года оформление незаконно возведенных объектов недвижимости происходило только через суд, то теперь решить этот вопрос можно в административном порядке, просто собрав необходимые документы и заручившись согласием контролирующих инстанций. Однако подобное возможно лишь при условии, что у вас есть документы, которые подтверждают право на землю.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение объекта нарушает права других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан

Итак, чтобы «самострой» превратился в законное владение, необходимо иметь декларацию на недвижимость (в случае, если был зарегистрирован объект, не требующий разрешения на строительство), технический паспорт (для индивидуального жилищного строительства), правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт (если права на территорию не подтверждены, или не представлено заключение правления садоводческого общества о том, что дом построен в пределах границ участка).

Законодательные изменения
С 1 января 2010 года, чтобы зарегистрировать самовольную постройку как жилой дом, необходимо в дополнение к техническому и кадастровому паспорту представить разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию. Это значит, что владельцу недвижимости нужно получить разрешение на строительство. Помимо него, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, требуется соответствующее заявление, правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, акт приемки объекта капитального строительства, бумаги, подтверждающие соответствие постройки требованиям технических регламентов (их должно подписать лицо, осуществляющее строительство), а также техусловиям (заверенные представителями компаний, проводящих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения – при наличии таковых). Также необходима схема, отображающая расположение объекта в границах земельного участка и его планировочную организацию.

Когда снос неизбежен
Человек, осуществивший самовольную постройку, обязан снести ее за свой счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, право собственности на «самострой» может быть признано судом за тем, у кого в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном пользовании находится земельный участок, где прошло возведение. В этом случае гражданин возмещает расходы на постройку тому, кто ее осуществил, в размере, определенном судом.

Обратиться в суд может только собственник или человек, в чьем пожизненном наследуемом владении находится земля

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение объекта нарушает права других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью людей.
Важно также помнить, что в соответствии с решением Верховного Суда РФ, официально оформить незаконно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, в силу приобретательной давности невозможно.

За правом собственности – в суд
Можно попытаться узаконить квадратные метры через суд. Прежде чем обратиться в инстанцию, необходимо подготовить доказательную базу. Так, к исковому заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на землю, бумаги, подтверждающие факт возведения самовольной постройки и расходов, понесенных застройщиком (вам пригодятся договоры подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материалов и прочее), техпаспорт БТИ, выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ней должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта отсутствуют – это будет подтверждением того, что собственниками спорного строения не являются третьи лица), техническое заключение о состоянии несущих конструкций объекта. Кроме того, вам необходимо получить заключение противопожарной службы, а также экологических ведомств и органов здравоохранения о соответствии возведенной постройки санитарным нормам. Следует провести строительно-техническую экспертизу, которая бы подтвердила отсутствие существенных нарушений соответствующих правил.
Положительное решение суда, вступившее в законную силу, дает возможность на основании статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрировать право собственности на самовольную постройку.
Важно знать, что обратиться в суд может только собственник или лицо, у которого земля находится в пожизненном наследуемом владении. Если вы являетесь арендатором, или же участок был просто захвачен, правоустанавливающие документы утеряны, а записи в архиве не сохранились, сначала нужно решить эти вопросы: выкупить территорию или же обратиться в местную администрацию с заявлением о ее предоставлении в собственность для индивидуального жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства.
Также следует помнить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, при осуществлении индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более трех подготовка проектной документации не требуется.