Как не попасться на удочку управляющих компаний

Частный случай
Собственник жилого помещения заключил договор с управляющей компанией. Более тщательно ознакомившись с документом уже дома, он обнаружил, что не только пункты договора, но и его название не соответствует ни Жилищному Кодексу, ни 307 Постановлению правительства, ни Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.
Он письменно обратился в управляющую организацию с просьбой изменить документ, и даже приложил свой вариант, на его взгляд, более соответствующий принятому законодательству. Прошло 7 месяцев, и управляющая компания отказала человеку в просьбе.
Давайте разберёмся, как не попасть в такую ситуацию и уберечь себя от лишних проблем?

Если у вас имеются претензии к деятельности управляющей компании, то надежнее будет обратиться к организации письменно. Заявку на устранение неисправностей нужно отнести секретарю компании или отправить заказным письмом.

Как выглядит договор
В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих организаций, не существует. Вот несколько пунктов, на которые следует обратить особое внимание, при заключении соглашений с управляющей компанией (УК):
• в договоре с УК в обязательном порядке должен быть приведен полный состав
общего имущества многоквартирного дома. Это требование содержится в статье 162 Жилищного кодекса;

В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих организаций, не существует.

• если в договоре полного перечня общего имущества нет, то подписывать его
не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в ведомство управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него;
• договор с УК должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и
ремонту общего имущества. По решению общего собрания собственников жилья, его, а не самой компании, этот перечень может быть изменен. Эта возможность также должна быть отражена в договоре.
Можно ли расторгнуть договор?
В части причин изменения и расторжения договора пункт 8 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В статьях 450 и 451 Гражданского Кодекса РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:
• по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;
• по требованию одной из сторон по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором;
• при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Каждый жилец дома будет лучше знать свои права и обязанности, если у него будет копия договора с управляющей компанией.

Мирный способ: отказ от пролонгации
Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок, а также о возможности расторжения договора по взаимному соглашению его участников.
Здесь же следует обратиться к пункту 6 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления, как только закончится срок его действия, документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены текущим документом. Максимальный срок действия договора управления многоквартирным домом - пять лет, а минимальный — один год (пункт 5 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ).
Существенное нарушение договора
Какое нарушение считается существенным? Это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 451 ГК РФ).
Жилищный кодекс (ЖК) конкретизирует общие нормы ГК РФ в пункте 8.1 статьи 162 ЖК следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий. То есть, не оплачивать вовремя счета.

Максимальный срок действия договора управления многоквартирным домом - пять лет, а минимальный — один год.

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны, либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ).