Напомним, что для проведения капремонта необходимо решение общего собрания собственников. Они могут его принимать при любой форме управления многоквартирным домом. При этом Жилищный кодекс ограничивает перечень юридических лиц – владельцев счета. Ими могут быть региональный оператор, ЖСК и ТСЖ, если в их управлении находится по одному дому. Также Жилищный кодекс позволяет быть владельцем счета ТСЖ, в управлении которого находятся более 2 домов, и если общее число квартир не превышает 30.
Кто вносит предложения по ремонту?
Принимая решение об открытии специального счета, собственники должны понимать, что тем самым они принимают на себя ответственность за проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу, предложения по организации капремонта и источникам его финансирования обязано предоставить юридическое лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая организация) или лицо, выполняющее работы по содержанию и ремонту общего имущества (управляющая или подрядная организация) – в случае непосредственного управления. Это значит, что в том случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор, предложение по капремонту должен делать не он, а организация, управляющая домом или отвечающая за его содержание.
Предложения управляющей организации по проведению капремонта должны содержать:
– срок начала капитального ремонта;
– необходимый перечень и объем услуг и (или) работ, их стоимость;
– порядок и источники финансирования капремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Сроки и уполномоченные лица
Сделать свои предложения управляющая организация должна не позднее, чем за 6 месяцев до наступления года, в котором планируется провести капремонт в соответствии с областной программой. Собственники, в свою очередь, должны рассмотреть предложения не позднее чем через 3 месяца с момента их получения. Кроме того они должны выбрать уполномоченного, который от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме будет участвовать в в том числе подписывать соответствующие акты.
Жилищный кодекс не определяет, кто формирует платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт при формировании фонда такого ремонта на специальном счете. Собственники могут возложить данные функции решением общего собрания на управляющую организацию. В платежных документах в этом случае должны быть указаны реквизиты специального счета.
Если общее собрание не состоялось
Если по каким-либо причинам собственники не провели общее собрание и не приняли решение о проведении капитального ремонта, то орган местного самоуправления может принять такое решение за них и передать соответствующие полномочия региональному оператору.
При этом собственники должны знать, что преимуществом способа формирования фонда с помощью специального счета является то, что они могут более гибко подходить к планированию и проведению капремонта. В частности, законодательство дает возможность собственникам установить размер взносов на капремонт выше, чем определено регионом. Это, в свою очередь, позволяет расширить перечень работ, если это необходимо в конкретном доме.
Выбираем подрядчика
Важно отметить еще один момент: если собственники используют специальный счет, то они сами выбирают подрядные организации для выполнения работ по капремонту и заключают с ними договоры – через лиц, уполномоченных на это решением общего собрания. Причем Жилищный кодекс не ограничивает собственников в выборе таких лиц. Функции регионального оператора в таком случае заключаются в передаче указания банку об оплате выполненных работ по капремонту подрядной организации. Это происходит на основании следующих документов:
– протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
– договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
– акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.
