Об этом не понаслышке знают в Ростове, Краснодарском крае и, конечно, в печально известных на всю страну Вешках. В августе 2012 года владельцы 49 квартир в доме, возведенном на участке, предназначенном под дачное строительство, остались без крыши над головой. За драматичными событиями в Московской области пристально следила вся Россия: застройщик проигнорировал предписание суда снести постройку за собственный счет, и «уничтожение» дома, оказавшегося «вне закона» силами администрации Мытищей для собственников жилья стало подобно грому среди ясного неба. Никто из них даже не подозревал, что их квартиры – часть мошеннической схемы. Как показывает практика, самовольное строительство не обошло и Воронежскую область: на днях глава города провел планерное совещание, одной из центральных тем которого стали профилактические работы по недопущению самовольного строительства на территории столицы Черноземья. Какова бы ни была их первопричина, многочисленные нарушения градостроительного законодательства, фиксируемые сейчас на рынке, – объективная реальность, и в этих условиях, совершая операции на рынке недвижимости, нужно быть предельно внимательными, чтобы не оказаться в ситуации, когда в кармане лежат ключи от несуществующей квартиры.
К сожалению, по неосторожности и доверчивости, становясь владельцами жилья в «самострое», в первую очередь страдают покупатели. И в этой связи возникает вопрос: можно ли защитить себя от мошенничества и не заплатить за жилье, которое формально – не существует? Наш корреспондент решил проверить это на собственном опыте, став потенциальным покупателем квартиры в доме, судьба которого в ближайшее время определится в судебном порядке.
Нежеланное соседство
Частный сектор в черте города – это возможность сбежать от городской суеты и катастрофического дефицита пространства, дополненная достоинствами жизни в мегаполисе. Отчасти именно по этой причине местные жители, как правило, настороженно относятся к появлению больших особняков и многоквартирных домов. Хотя их оппоненты «по другую сторону забора» видят природу подобной реакции в банальной зависти.
Летом 2012 года в Региональную местную общественную приемную Председателя Партии «Единая Россия» поступило обращение от жителей переулка Коллективный: в пейзаже частного сектора начали происходить тревожные изменения. С каждым днем все выше и выше над окрестностями поднимался трехэтажный многоквартирный дом. «У нас никто не спрашивал разрешения на строительство этого здания, не собирал подписей, – рассказал «ГЧ» один из местных жителей на условиях анонимности. – И дело даже не в неудобствах, которые доставляют стройка – работы начинаются утром и завершаются лишь поздним вечером. Наш переулок изначально планировался как частный сектор и, соответственно, инфраструктура не рассчитана на те нагрузки, которые будут падать на системы коммуникаций после подключения к ним многоквартирного дома. За время строительных работ уже происходил прорыв водопровода. Мы начали борьбу с «самостроем» еще весной, но потенциальным покупателям уже показывают квартиры!»
После того, как к разрешению сложившейся ситуации подключились специалисты Региональной местной общественной приемной, от депутата Государственной Думы Сергея Чижова был составлен депутатский запрос. В ответ на который 21 сентября Прокуратура по Воронежской области сообщила, что «указанный земельный участок площадью 910 квадратных метров предназначен для индивидуального жилищного строительства <…> Специалистами инспекции государственного строительного надзора Воронежской области установлен факт возведения 3-этажного дома в отсутствие разрешения на строительство. По результатам проверки прокуратурой района в адрес руководителя управы внесен представление об устранении нарушений градостроительного законодательства, в котором поставлен вопрос о предъявлении искового заявления о сносе самовольной постройки».
Любой каприз за ваши деньги?
Тем временем, хотя судьба недостроенного дома полна неизвестности, в Интернете, на одном из сайтов, посвященных воронежскому рынку недвижимости, мы без труда нашли объявление, предлагающее приобрести апартаменты в доме, расположенном в переулке Коллективный. По указанному телефону нам легко удалось договориться об экскурсии по объекту.
Пройдясь по дому от мансардного этажа до парковки и подробно ознакомившись с планировкой, мы убедились: апартаменты в этом доме нельзя назвать бюджетным вариантом для среднестатистической семьи. При максимальной площади квартиры – чуть менее 150 квадратных метров, их стоимость доходит до 6 500 000 рублей. У тех, кто хочет стать счастливыми обладателями просторного жилья практически в центре города, есть возможность взять ипотеку, правда, по словам риэлтора, это вариант, «не самый предпочтительный». По не подтвержденной пока информации, за несколько квартир в объекте уже внесены задатки.
На все вопросы относительно наличия разрешительной и проектной документации «экскурсовод» уверенно отвечает, что строительство дома согласовано и на все помещения (жилые и нежилые) есть «зеленки»*. В свою очередь, застройщик оказался окружен тайной: у представителя агентства удалось узнать лишь то, что строительством занимается группа лиц, для которых этот объект не первый, технология возведения зданий отработана. Те же люди уже построили и успешно реализовали аналогичные дома недалеко от Птичьего рынка.
Не верь глазам своим?
Итальянские технологии, теплые полы, интересная планировка, возможность приобретения квартиры с готовым дизайном, созданным на основе пожеланий покупателей. Глядя на основательный подход к проекту, невольно задумаешься: быть может, произошло недоразумение и с этим домом все в порядке? Однако без необходимого пакета документов любой объект недвижимости остается лишь красивым миражом. Корреспондент «ГЧ» решил воспользоваться правом покупателя и познакомиться с бумагами. Как оказалось, не напрасно.
Рассмотрим первый документ.
В свидетельстве о регистрации права на дом в графе «объект права» значится «жилой дом». С юридической точки зрения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. **
В то же время, в соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Таким образом, дом с десятком квартир в реальности никак не может иметь статус «жилого дома».
В продолжение противоречия, в свидетельстве о регистрации права на землю, в графе «объект права», значится земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а это значит, что законным для этой земли является строительство именно частного, а не многоквартирного дома, и застройщик возводит объект, либо не имея на то, соответствующего разрешения, либо получив его вопреки букве закона.
Точка зрения
Как сообщает пресс-служба администрации города Воронеж, на рассмотрении в судах сейчас находятся материалы о сносе 7 объектов. В их числе и многоквартирный дом по адресу: переулок Коллективный, д. 6. В телефонном разговоре представитель агентства, при посредничестве которого осуществляется реализация квартир, обозначил по этому поводу следующую позицию: «Действительно, есть постановление Прокуратуры по Воронежской области об устранении нарушений. Эта проблема будет решена в рабочем порядке. В строительстве многоквартирного дома в частном секторе нет нарушения законодательства – иначе, каким образом, могли быть получены «зеленки» на все помещения, входящие в планировку дома?» Вопрос о подаче искового заявления о сносе объекта, поставленный Прокуратурой, был прокомментирован в достаточно эмоциональной форме и суть высказывания сводилась к следующему: «В условиях постоянно меняющегося законодательства и противоречивой политики местных чиновников неудивительно, что чистый с юридической точки объект оказался в «черном списке».
Есть ли жизнь в «самострое?»
Даже в том случае, если этот объект не будет снесен, жизнь в нем, с высокой долей вероятности, будет сопряжена для людей с решением ряда бытовых проблем. Важно понимать, что многоквартирный дом проходит по документам как объект индивидуального жилищного строительства, а значит, реальный объем потребления ресурсов расходится с официальным, в соответствии с которым выделяются определенные мощности. Как следствие, возникают нелегальные схемы подключения, перегрузки в сетях, сезонные проблемы с перемерзанием водопровода, проблемы с устройством очистных сооружений и канализованием бытовых стоков.
В худшем случае, по решению суда, дом могут снести, притом, что на данный момент в нашей стране нет единого механизма предоставления компенсаций за снесенное жилье и возврата вложенных средств.
Как удалось получить «зеленки» на квартиры, не располагая разрешительной
документацией, без которой нельзя ни оформить право собственности, ни совершать какие-либо операции (продажа, передача по наследству, дарение)? Почему агентство недвижимости предлагает квартиры в доме «под снос» и что это: ошибка,
халатность или намеренный обман? Многие вопросы пока остаются без ответа.
Пост-скрптум
Мы надеемся, что в ближайшем будущем благополучное разрешение этой и аналогичных ситуаций станет для покупателей нормой и внимание к проблеме самовольного строительства на муниципальном и федеральном уровне достигнет своей главной цели – правовой защищенности граждан. Пока же, как показывает история Коллективного переулка, всем, кто вступает на путь покупки и подбора жилья, стоит четко понимать, что защита себя от мошенников в первую очередь есть вопрос предельной бдительности при заключении сделок.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ«То, что, возможно, утаивают застройщик и риэлтор, расскажут документы»
По словам юриста Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», правильный выбор агентства недвижимости – залог успешного совершения сделки. Помимо деловой репутации компании, следует обращать внимание на форму договора, который должен быть заключен уполномоченным лицом. В документе должны быть прописаны обязательства сторон (в частности, проверка агентством «юридической чистоты» квартиры) и сроки исполнения каждого из них, стоимость, порядок расчета и выплаты неустоек и штрафов (их размер следует обсудить на этапе заключения договора). Являясь посредником в заключении сделки по купле-продажи, недвижимости риэлтор несет ответственность только в рамках своего вознаграждения – стоимости оказываемых услуг. Однако в последнее время среди крупных агентств недвижимости пользуется популярностью страхование своей деятельности, что позволяет возместить нанесенный клиенту ущерб, в случае неисполнения фирмой своих обязательств. Стоит помнить, что на данный момент в Российской Федерации риэлторская деятельность не регулируется на законодательном уровне, поэтому пассивная позиция при заключении сделки может сделать покупателя жертвой мошенников.
Все что, вероятно, утаивают застройщик и риэлтор, расскажут документы:
1. Кадастровая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – источник наиболее актуальной и важной информации: о категории земельного участка и его назначении. Чтобы получить этот документ, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр («Телефон доверия» – 261-01-90).
2. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Воронеж, и свидетельство о регистрации права на земельный участок – их можно запросить у застройщика. Если дом построен без разрешения, это самовольная постройка, которая согласно ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу.
В целом, если в ходе подготовки к сделке по купле-продаже недвижимости у вас возникли вопросы или же вы оказались жертвой мошенников, юристы Региональной местной общественной приемной всегда готовы принять участие в решении вашей проблемы.
По словам юриста Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», правильный выбор агентства недвижимости – залог успешного совершения сделки. Помимо деловой репутации компании, следует обращать внимание на форму договора, который должен быть заключен уполномоченным лицом. В документе должны быть прописаны обязательства сторон (в частности, проверка агентством «юридической чистоты» квартиры) и сроки исполнения каждого из них, стоимость, порядок расчета и выплаты неустоек и штрафов (их размер следует обсудить на этапе заключения договора). Являясь посредником в заключении сделки по купле-продажи, недвижимости риэлтор несет ответственность только в рамках своего вознаграждения – стоимости оказываемых услуг. Однако в последнее время среди крупных агентств недвижимости пользуется популярностью страхование своей деятельности, что позволяет возместить нанесенный клиенту ущерб, в случае неисполнения фирмой своих обязательств. Стоит помнить, что на данный момент в Российской Федерации риэлторская деятельность не регулируется на законодательном уровне, поэтому пассивная позиция при заключении сделки может сделать покупателя жертвой мошенников.
Все что, вероятно, утаивают застройщик и риэлтор, расскажут документы:
1. Кадастровая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – источник наиболее актуальной и важной информации: о категории земельного участка и его назначении. Чтобы получить этот документ, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр («Телефон доверия» – 261-01-90).
2. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Воронеж, и свидетельство о регистрации права на земельный участок – их можно запросить у застройщика. Если дом построен без разрешения, это самовольная постройка, которая согласно ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу.
В целом, если в ходе подготовки к сделке по купле-продаже недвижимости у вас возникли вопросы или же вы оказались жертвой мошенников, юристы Региональной местной общественной приемной всегда готовы принять участие в решении вашей проблемы.
СПРАВКА «ГЧ»
В реестр объектов, обладающих признаками самовольного строительства, по данным мэрии, включены 24 здания.
По данным на 1 октября 2012 года на территории Российской Федерации насчитывалось около 3500 многоквартирных домов, незаконно возведенных на землях, предназначенных исключительно для индивидуального жилищного строительства. Об этом сообщил министр правительства Подмосковья по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган на выставке «Домэкспо». При этом наиболее напряженная ситуация сложилась в Краснодарском крае, там насчитывается свыше 700 подобных объектов.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предполагает возведение отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенного для проживания одной семьи (Гражданский Кодекс РФ). Кроме того, к объектам ИЖС относятся пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.
В реестр объектов, обладающих признаками самовольного строительства, по данным мэрии, включены 24 здания.
По данным на 1 октября 2012 года на территории Российской Федерации насчитывалось около 3500 многоквартирных домов, незаконно возведенных на землях, предназначенных исключительно для индивидуального жилищного строительства. Об этом сообщил министр правительства Подмосковья по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган на выставке «Домэкспо». При этом наиболее напряженная ситуация сложилась в Краснодарском крае, там насчитывается свыше 700 подобных объектов.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предполагает возведение отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенного для проживания одной семьи (Гражданский Кодекс РФ). Кроме того, к объектам ИЖС относятся пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.
* «Зеленка» – бытовое название свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
** Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47
29.11. 00:37
Василий Петрович (Гость)
обычная заказная жёлтая статейка. Ведь здесь сразу просматривается презумпция виновности. Решение не вынесено, а клеймо уже поставили, "виновны". Эти дома на порядок лучше по качеству, а цена меньше, чем у застройщиков-монопол истов. Отопление в квартире включается не когда коммунальщикам захочется, а когда холодно становится. Природа вокруг, а не пыльные каменные джунгли. ДСК строит из холодных плит в парковых зонах или рядом с кладбищем, шумоизоляции нет, нужно полностью менять электропроводку, менять все трубы, радиаторы отопления, стелить на пол ДСП или другую шумо-и теплоизоляцию, заново штукатурить, менять окна на пластиковые. Журналист работает на хозяев, которые являются монополистами на этом рынке. Местные жители недовольны - это обычная чёрная зависть, она в любом регионе есть. "Мы в говне жили, а эти почему в таком доме будут жить? Мы не согласны, нужно митинговать" А город вынужден расти и становиться красивей. На этом переулке хоть за счёт строителей дорогу заасфальтировали и бордюры установили.
"Федеральны й закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)" r
Статья 8
1. Принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
2. До установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
3. Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
Информация об изменениях:Федеральн ым законом от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ в часть 4 статьи 8 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
4. До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Что тут добавить ещё. Отработка зарплаты
