«В настоящий момент проблема обманутых дольщиков является одной из самых насущных в нашей стране. В процентном отношении таких граждан 7 %, в реальности – это несколько сотен тысяч человек, – объясняет соавтор пакета законопроектов, депутат Государственной Думы от Воронежской области Сергей Чижов. – Пробелы в регулировании данной сферы создают для всех участников рынка долевого строительства риски. А потенциальных покупателей строящегося жилья порой и вовсе отпугивает – никому не хочется вместо заветных ключей от новой квартиры зависнуть на неопределенное время без денег и долгожданных квадратных метров».
Как подчёркивает парламентарий, одобренные изменения законодательства завершают формирование правовой базы, необходимой для перехода на новые формы жилищного строительства, анонсированного президентом РФ В. Путиным во время «прямой линии» 20 июня.
Эскроу-счета, на которые еще в конце прошлого года застройщиков, привлекающих средства дольщиков, обязали перейти законодатели – один из ключевых элементов.
«Механизм предполагает, что средства граждан зачисляются не на счет строительной компании, а на банковский спецсчет, который будет заморожен до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Реализация же проекта все это время будет вестись за счет привлеченных кредитов, что позволяет переложить риски на финансовые организации, - поясняет Сергей Чижов.
Если объект всё-таки становится проблемным, к его завершению подключается Фонд защиты прав дольщиков.
«Финансирование Фонда идёт через федеральный бюджет, и это даёт гарантии того, что жильё будет построено, – поясняет Сергей Чижов. – Однако работа масштабная, ситуация на местах постоянно меняется, и ресурсов Фонда в определенные периоды может просто не хватить на всех. Поэтому принятыми на этой неделе законопроектами мы даём возможность регионам, для которых актуальна достройка проблемного жилья, создать на своём уровне аналогичный фонд. Такой Фонд субъекта РФ будет лучше понимать специфику строительства в своём регионе, и главное – наполняться как из федерального, так и из регионального бюджета. Это поможет властям субъектов ускорить процессы завершения долгостроев и наконец-то полностью закрыть вопрос с обманутыми дольщиками. Предполагается, что региональные Фонды будут завершать строительство не только многоквартирных домов, но и объектов инженерной и социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), подъездных дорог. То есть по факту государство как гарант в случае кризисных ситуаций с объектами долевого строительства будет готово взять на себя комплексное развитие территории. Важно, что для обеспечения целевого расходования бюджетных средств законопроект устанавливает для Фондов ряд ограничений: их имущество может быть использовано только для завершения строительства жилых домов и инфраструктуры, все расчёты Фондов осуществляются только через уполномоченный банк, то есть становятся полностью подконтрольными».
Понимая, что хроническая нехватка свободных средств в региональных бюджетах может привести к тому, что новая концепция достройки проблемных объектов так и останется на бумаге, парламентарии учли потребность в дополнительном финансировании при корректировке федерального бюджета на 2019 год. Документ успешно прошел стадию первого чтения.
«В целом на решение проблем дольщиков дополнительно планируем направить 36 миллиардов рублей, - поясняет Чижов. – 16 миллиардов пойдет в Фонд, что позволит достроить объекты в регионах, где обстановка наиболее напряженная. Остальную часть суммы получит банк «ДОМ.РФ» в качестве докапитализации, что поддержит кредитование застройщиков, использующих эскроу-счета».
То, что доктор прописал!
«Законопроекты, серьезно доработанные нами по ходу рассмотрения в Госдуме, - наглядный пример точечной настройки регулирования целой отрасли, - поясняет Сергей Чижов. – Мы смогли сформулировать ответы на самые острые для дольщиков вопросы. Перечислю, некоторые из них. Итак, «двойные продажи». По новым нормам квартиру, получат люди, чей договор участия в долевом строительстве (ДДУ) был первым зарегистрирован в ЕГРН, соответственно, тот, чей ДДУ зарегистрирован позже, получает денежное возмещение. Материнский капитал. Мы устранили противоречия, не позволявшие совмещать средства господдержки и эскроу-счета. Справедливость. Все защитные механизмы распространяются и на покупателей апартаментов, которые ранее оставались вне зоны действия новой системы.
«Первый пошёл!»
«Отрадным является то, что в Воронежской области проблема обманутых дольщиков решена ещё в прошлом году. Это достигнуто благодаря многолетним слаженным действиям законодательных и исполнительных органов власти. В настоящий момент проводятся профилактические меры по недопущению появления в области застройщиков-банкротов, – констатирует Сергей Чижов. – Однако такая ситуация – пока скорее исключение. В большинстве регионов проблема недостроев остаётся довольно острой. Поэтому на федеральном уровне отрабатывается системное решение (пилотный проект) для дальнейшего транслирования этой успешной схемы в субъекты РФ».
Первым кейсом достройки проблемного жилья по новому механизму (через Фонд защиты прав дольщиков) стали объекты одного из крупнейших застройщиков Подмосковья – ГК «Урбан Групп», обанкротившегося в 2018 году. По иронии судьбы эта компания входила в список надёжных застройщиков и даже взялась достраивать объекты крупнейшего девелопера-банкрота России – СУ-155, однако не рассчитала свои силы и также была вынуждена признать свою несостоятельность, оставив в подвисшем состоянии 16 тысяч дольщиков.
«В рамках пилота началась оперативная работа. Первым делом на федеральном уровне была принята «дорожная карта» по достройке многоквартирных домов, далее выделены субсидии из бюджетов Российской Федерации и Московской области. Параллельно Фондом защиты прав дольщиков была учреждена дочерняя некоммерческая организация-застройщик, функцией которой стало непосредственное строительство объектов, – объясняет парламентарий. – Минстрой РФ принял положительное заключение о передаче недостроенных жилых домов головному Фонду, после чего конкурсный управляющий передал дочерней организации-застройщику земельные участки и объекты незавершённого строительства. В целом возведение всех 65 домов планируется завершить до конца 2022 года».
