В нашем доме поселился замечательный… салон

Само понятие «многоквартирный дом» (МКД) подразумевает большое количество собственников квадратных метров. И учитывая, что жилищное законодательство, в принципе, разрешает перевод жилого помещения в нежилое, любой горожанин может обнаружить, что соседняя квартира быстро превращается, к примеру, в магазин или салон красоты.
Законодательство дает собственнику право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, но в рамках требований Жилищного кодекса РФ и прочих документов. Чтобы не нарушать права соседей, владельцы квартир, пожелавшие превратить их в магазины или развлекательные учреждения, должны владеть информацией о существующем порядке.

Естественно, лучшее место для бизнеса
В статье 22 Жилищного кодекса РФ определено: перевод жилплощади в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в том случае, если она расположена на первом этаже здания. Подобное преобразование квартиры, расположенной выше этого уровня, разрешается, если помещения под ней являются нежилыми.
Пока владелец квадратных метров не затрагивает общего имущества МКД, мнения остальных собственников в вопросе смены статуса помещения не учитываются. Окончательное решение по этому поводу принимается органом местного самоуправления (управой в каждом районе города). В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ, одновременно с выдачей разрешения на перевод квартиры в нежилое помещение представитель вышеуказанного ведомства информирует собственников площадей, примыкающих к объекту «превращений», о грядущих переменах.
Причем одним из условий перевода квартиры в нежилое помещение Жилищный кодекс называет доступ к нему без использования общедомовых лестничных клеток или возможность обустройства отдельного входа.

Черный список
Имея в собственности нежилое помещение, владелец может использовать его по своему усмотрению: сдавать в аренду, устраивать там офис или магазин, к примеру. Но существует перечень организаций и предприятий, которые запрещается располагать в жилых домах. В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» прописано, что в них не допускается размещать:
– специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
– магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов;
– магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
– специализированные рыбные магазины;
– склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;
– все предприятия, а также магазины с режимом работы после 23 часов (время этого ограничения может уточняться местными органами самоуправления);
– предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов, общей площадью до 300 квадратных метров);
– бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);
– предприятия питания и досуга (имеющие более 50 посадочных мест), общей площадью более 250 квадратных метров, с музыкальным сопровождением;
– прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания, производительность которых составляет до 75 килограммов в смену);
– автоматические телефонные станции, общей площадью более 100 квадратных метров;
– общественные уборные;
– похоронные бюро;
– встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
– производственные помещения (кроме категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пункты выдачи работы на дом, мастерские для сборочных и декоративных работ);
– зуботехнические, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
– диспансеры всех типов, дневные стационары диспансеров и частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
– дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема;
– отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии;
– рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения;
– ветеринарные клиники и кабинеты.
Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается располагать в виде пристроек к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

Персональный вход может затронуть общие интересы
Если хозяин нежилого помещения решил оборудовать для него отдельный вход, значит, действия этого предпринимателя могут затронуть общее имущество дома. Ведь в таком случае будут изменены границы жилплощади. Устраивая отдельный вход, собственник использует часть наружной стены дома, отмостки, земли, таким образом, в результате реконструкции уменьшается размер общего имущества. На такую переделку должно быть получено согласие всех собственников квадратных метров в доме (статья 40 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, действия собственника нежилого помещения при устройстве отдельного входа обязательно затронут и земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны важные пояснения в отношении принадлежности земельных участков в существующей застройке. Суть в том, что собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором он расположен, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения любых нарушений их прав.