Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Согласно статье 673 Гражданского кодекса РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Договор найма квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан обеими сторонами (пункт 1 статьи160 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).
В случае заключения договора найма квартиры на срок не менее года, возникшее ограничение (обременение) подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса РФ; часть 2 статьи 51 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В договоре особое внимание следует уделить предмету сделки - квартире. Помещение должно располагать краткой характеристикой, включающей в себя:
- площадь квартиры;
- ее адрес;
- состояние коммуникационных систем;
- наличие мебели и предметов интерьера и так далее.
Существенным условием договора найма является плата за жилое помещение. Если таковая не указана, то договор может быть признан недействительным.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Договор найма жилого помещения не подлежит регистрации в налоговых органах, однако, лица, получающие доход от сдачи в наем жилой площади обязаны оплачивать 13 % от всех денежных средств, полученных по договору найма, а также налог на недвижимость.
