В гражданском праве сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе и в форме заключения договора купли - продажи.
Согласно статье 449 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статья 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в органах Росреестра либо в МФЦ.
Договор купли-продажи недвижимого имущества как сделка может быть как двухсторонним, так и многосторонним.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной по ряду оснований, установленных Гражданским кодексом России. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
Одним из таких оснований является заблуждение стороны договора в отношении тех или иных существенных условий договора: цены договора, качества продаваемой (покупаемой) недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение предполагается существенным и в том случае, если сторона договора в лице Продавца заблуждалась относительно реальной стоимости проданной земельной доли. Например, если проведенной экспертной оценкой стоимости земельных долей установлена их рыночная цена, которая более чем в два раза превышает цену договора.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Ссылка Покупателя земельных долей на кадастровую стоимость приобретенных долей подлежит критике, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.
На основании указанных правовых норм потерпевшая от сделки с земельными долями сторона вправе обращаться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей по мотиву введения продавца в заблуждение относительно цены проданной недвижимости.
