Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы:
1. Документы продавца
К таким документам, в первую очередь, относятся:
- паспорт гражданина РФ или иностранного государства.
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в соответствующих диспансерах лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на жилое помещение и полномочия представителя.
- С 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 15 июля 2016 года вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 1 января 2017 года - ЕГРП).
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу.
До 31 января 1998 года сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 года, стоит штамп БТИ, то этот документ также имеет юридическую силу.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, например, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство.
Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы.
Следует учесть, что, в случае признания доверенности недействительной, совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя.
Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры.
3. Документы необходимые для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
Согласно статье 62 Закона о государственной регистрации недвижимости, к таким документам, в частности, относятся:
- выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данном жилом помещении лицах. Следует обращать особое внимание на ранее прописанных жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих);
- выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данного дома.
Важно иметь ввиду, что, если есть какие-либо сомнения (частые продажи недвижимости, продажа по доверенности, временная выписка из дома и тому подобное), следует обратить внимание на давность этих сделок или споров. Поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (статья 181 Гражданского кодекса РФ).
