Передача задатка независимо от суммы оформляется письменным соглашением.
Последствия прекращения или неисполнения обязательства, обеспеченного задатком закреплены в статье 381 Гражданского кодекса РФ.
Так, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Следовательно, условия возврата задатка в случае не заключения договора, обеспеченного задатком, закрепляются в соглашении о его передаче.
Таким образом, исходя из общих норм Гражданского кодекса РФ, следует, что, в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи, задаток остается у продавца. Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.
В вашем случае можно истребовать у продавца сумму задатка, если не заключение договора купли- продажи квартиры связано с обстоятельствами, не зависящими от вашей воли как покупателя (не одобрение ипотеки). Вы не уклонялись от заключения договора купли-продажи квартиры, были готовы выполнить свои обязательства, а покупатель был информирован о намерении приобретения объекта недвижимости за счет кредитных средств. При этом следует учесть, что по данной категории дел судебная практика неоднозначна.
