Состав общего имущества многоквартирного дома определен в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, а также в пункте 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.
Согласно указанным нормам в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.
Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
Пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. А также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры, то есть находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и тому подобное.
Что касается находящихся в квартирах обогревающих элементов системы отопления (радиаторов), имеющих отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, то они обслуживают только одну квартиру, следовательно, не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома.
Указанное положение подтверждает помимо названных норм Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Так, согласно разъяснению Минстроя России от 1 апреля 2016 года № 9506-АЧ/04, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). То есть радиаторы, которые обслуживают только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), в состав общего имущества не включаются. Следовательно, ремонт обогревающего элемента системы отопления (радиатора), обслуживающего только одну квартиру возлагается на собственника квартиры многоквартирного дома.
Однако следует пояснить, что, согласно подпункту «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества, собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют состав общего имущества в целях выполнения обязанностей по его содержанию.
Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является определение состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться его управление. Собственники помещений МКД и управляющая организация в договоре управления, могут составить приложение к договору, в котором разграничат зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение на собственника, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.
