Гражданский кодекс РФ дает право собственнику жилого помещения по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Семейный кодекс РФ возлагает на родителей обязанность по защите прав и интересов своих детей. Родители являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Объем прав детей отличается от объема прав совершеннолетних граждан. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
Действующее законодательство России, защищая права несовершеннолетних, установило требование, в соответствии с которым распорядиться недвижимым имуществом ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Об этом говорит статья 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которая устанавливает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике органы опеки могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например, при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.
