В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у владельца с момента возникновения права собственности на такое помещение, с учетом правила установленного частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме).
При этом, в силу части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому владельцу переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Таким образом, договором купли - продажи прямо предусмотрена обязанность по оплате коммунальных услуг бывшим собственником жилья. Долги предыдущего собственника не переходят к новому владельцу, поскольку обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на данное жилое помещение. Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Однако в данном случае, оплата за коммунальные услуги, включая капитальный ремонт, прямо предусмотрена договором.
