В соответствии с частью 1 статьи 7 закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора и проектной документации.
В случае если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для проживания, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу статьи 8 закона о долевом строительстве передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства (дольщиком) осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу. В передаточном акте указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается на недостатки проведенных работ и отказаться от подписания передаточного акта (равного ему документа) о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по договору.
На основании требований статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Таким образом, если договором долевого участия предусмотрена сдача объекта долевого участия с отделкой по согласованному сторонами договора варианту, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика исполнения договорных обязательств именно по этому варианту.
Если в установленный срок выявленные при передаче квартиры и изложенные в акте недостатки не устранены, участник долевого строительства может предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (досудебную претензию).
Отклонение застройщиком требований досудебной претензии либо отказ от получения претензии застройщиком, позволяет участнику долевого строительства обращаться в суд с иском, в котором следует просить суд обязать застройщика выполнить отделку квартиры в соответствии с условиями договора и по варианту отделки, который согласован сторонами.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии судом решения, которое обязывает ответчика совершить определенные действия, суд в том же решении может установить срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Поэтому участник долевого строительства вправе при подготовке иска просить суд установить такой срок, который должен быть разумным и исполнимым, учитывая необходимость совершения ответчиком подготовительных действий, например, месяц с момента вступления решения суда в законную силу.
