В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг проживающим в таком доме гражданам.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ.
В пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, указано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. В состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. А также постоянную готовность инженерных коммуникаций, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома содержание включает в себя, в частности, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 (ПИН № 170), установлена периодичность проведения текущего ремонта подъездов, которая должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9 ПИН №170).
Таким образом, согласно статьям 161 и 162 Жилищного кодекса РФ, Правилам содержания, ПИН № 170 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны выполняться управляющими организациями, ТСЖ, в силу норм содержания общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с Перечнем работ, относящихся к текущему ремонту, утвержденным ПИН № 170, к текущему ремонту подъездов относятся следующие работы:
- покраска стен и потолков;
- окрашивание перил и панелей;
- окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
- заделывание отверстий, щелей;
- ремонт деревянных оконных рам;
- остекление оконных рам;
- ремонт (замена) входных и тамбурных дверей;
- ремонт пола (замена, восстановление отдельных участков пола).
При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 162-164 Жилищного кодекса РФ и частью 2 статьи 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями.
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минрегиона России от 14 октября 200 года № 26084-СК/14: жилищное законодательство не предусматривает обязанность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких работ и услуг.
Согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития РФ, утвержденному Постановлением Правительства от 26 января 2005 года № 40, рекомендации Министерства в части регулирования жилищно-коммунальных услуг являются обязательными для исполнения всеми органами, работающими в указанной сфере.
Согласно пункту 11 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290, управляющая организация обязана проводить работы в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов. А именно, проверку состояния внутренней отделки, при этом устранять выявленные нарушения.
Кроме того, в целях организации работ по косметическому ремонту подъезда, собственники могут организовать проведение общего собрания с включением в повестку дня вопроса об объемах и видах работ и определения дополнительных источников их финансирования.
С жалобой на бездействия управляющей организации, жильцы имеют право обратиться в Государственную жилищную инспекцию Воронежской области (улица Кирова, дом 6а).
