Батареи раздора

Закон гласит
В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к общему имуществу многоквартирного дома относится санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в этом здании за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного из них.
В пункте 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, также говорится, что в перечень такой собственности включается «внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры». Без всяких оговорок это определение может быть отнесено только к батареям, расположенным в местах общего пользования, к примеру, на лестничных клетках. Если радиатор нужно заменить в квартире, то сначала необходимо выяснить, можно ли отключить его от системы отопления.

Приняв решение о замене батарей в своей квартире, собственнику нужно письменно согласовать его с управляющей организацией

Одним из основных требований законодательства является обслуживание прибором более одного помещения. Таким образом, если в многоквартирном доме одно- или двухтрубная вертикальная система отопления с замыкающими участками и батареями без отключающих устройств, то отопительные приборы относятся к общему имуществу, поскольку отсоединить их без отключения стояка невозможно. Радиаторы составляют с ним одно целое, и к таким приборам применимо определение, прописанное в законодательстве. Эти батареи обслуживают более одного помещения.

Общее имущество или частная собственность?
В методических рекомендациях Фонда содействия реформированию ЖКХ по формированию работ, относящихся к капитальному ремонту домов и финансируемых за счет средств этой структуры, квартирные батареи в список общего имущества не входят.
Цитируем: «К внутренним системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях – ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии – до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура».
Таким образом, принадлежность отопительных приборов к общему имуществу может трактоваться по-разному. И это разночтение управляющие организации используют обычно в свою пользу.

В судебном порядке
Спорный вопрос о принадлежности батарей рассматривался Верховным Судом Российской Федерации. В его решении от 22 сентября 2009 года № ГКПИ09-725 сделан вывод, что к общему имуществу не относятся те обогревающие элементы системы отопления, которые находятся в квартирах и имеют отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы, при этом обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилья.
Ориентируясь на решение суда, можно сделать вывод: если на батарее установлен отключающий вентиль и ее можно демонтировать без причинения ущерба работе всей системы отопления, такой радиатор является личным имуществом собственника квартиры. Если же на этом приборе отсутствуют какие-либо отключающие устройства и для его замены необходимо отключение стояка отопления, это уже общее имущество дома.

Единую систему лучше не делить
Дополнительным аргументом отнесения квартирных батарей к общему имуществу является то, что система отопления в любом многоквартирном доме используется на основании кропотливых инженерных расчетов. Точно определяются поверхности нагрева отопительных приборов, потери давления в системе, диаметры стояков и разводящих сетей. Все эти элементы подбираются расчетным путем и составляют единую систему. Искусственное разделение ее на различные виды собственности и, как следствие, – отсутствие ответственности за техническое состояние системы в целом, очень часто приводит к сбоям в работе отопления и снижению качества предоставления этой услуги.

Удачная замена
Большая часть многоквартирных домов в нашем городе построена в постсоветский период и эксплуатируется в течение нескольких десятилетий далеко не лучшим образом.

Если радиатор нужно заменить на собственной жилплощади, сначала необходимо выяснить, можно ли его отключить от общей системы отопления

Поэтому вполне понятно желание собственников сменить старые батареи и установить новые, отвечающие современным требованиям. А поскольку система отопления монтируется на основании точных расчетов, приняв решение о замене радиаторов в своей квартире, собственнику необходимо согласовать его с управляющей организацией. И лучше сделать это письменно: в свободной форме, на имя руководителя компании, указывая типы приборов, которые вы хотите установить. Предварительно можно запросить от управляющей организации технические характеристики батарей, которые способны заменить старые. Согласование, полученное от управляющей организации, необходимо бережно хранить. Поскольку в этом случае не собственник, а УК будет нести ответственность за правильность выбора отопительного прибора.