Первое, что приходит на ум, это вопрос к управляющим компаниям: мол, куда смотрели? Ведь на основании части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме: проводить осмотр, текущий и капитальный ремонт, осуществлять контроль за техническим состоянием инженерных систем.
Но вот что по этому поводу говорит инженер УК Левобережного района Сергей Нестеренко: «У дома 12 по улице Танеева одно из самых слабых мест – кровля. Больше чем за 50 лет она должна была пройти как минимум два капитальных ремонта, которых не было. Мы стараемся поддерживать состояние крыши, насколько позволяют сборы собственников жилья на содержание общедомового имущества, но, очевидно, латочным ремонтом ее уже не спасти. Изначально кровля была возведена из материалов сомнительного качества, без запаса прочности. Поэтому сегодня ночью на крыше переломилась ветхая деревянная балка и часть старого шифера упала на чердак. К восстановительным работам, несмотря на выходной день, мы оперативно приступили сегодня в 7 утра и закончим уже в ближайший час. Капитальный ремонт кровли запланирован Фондом лишь на 2022 год».
Ему вторит и директор УК Коминтерновского района, на территории обслуживания которой от дома отвалился балкон, Станислав Судаков: «Этой трехэтажке почти 70 лет. Она потихоньку рассыпается: все системы дома нуждаются в полной замене, то есть капитальном ремонте, который по официальным данным регионального ФКР начнется в 2022 году. Что касается возможностей УК, то на деньги собственников по «первой строке» не просто нельзя восстановить плиту, починить фасад или заменить трубы, их едва хватает на вывоз отходов и аварийные работы. В доме проживает всего 16 семей, для которых финансовая нагрузка по полному восстановлению дома, просто не по силам. Одна надежда на капитальный ремонт, ведь согласно юридической практике, восстановление балконных плит – это работы капитального характера, УК же занимается содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов».
Как же быть в ситуации, когда представители управляющих организаций рады бы помочь, но не имеют на это средств?
В общественные приемные «Единой России» к депутату Государственной Думы Сергею Чижову регулярно поступают вопросы от граждан на волнующие их темы. Одна из наиболее злободневных: как быть жильцам старых домов, которые еще не идут под снос, но явно грозят «сюрпризами» в виде частичного разрушения. Что в целом должны знать собственники жилья о своих правах и обязанностях, и каковы должны быть их действия, чтобы не допустить преждевременного обветшания общедомового имущества. Юрисконсульты депутатской приемной дали расширенный ответ на все эти вопросы.
Ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств
Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ и д.т.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам и т.д.
Таким образом, управляющая организация обязана содержать общее имущество собственников в надлежащем состоянии и обладает необходимыми для этого средствами и ресурсами.
В соответствии с п. 2.3 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Куда можно пожаловаться на УК
Статьей 401 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, взявшее на себя обязательства и не исполнившее его либо исполнившее ненадлежащим образом, при наличии вины несет соответствующую ответственность, предусмотренную законом.
На основании этого, в том случае, если управляющая компания надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства, собственники и владельцы помещений в МКД имеют право обратиться в Государственную жилищную инспекцию Воронежской области (ул. Кирова, д. 6А) с жалобой на некачественное оказание услуг управляющей организацией.
В соответствии со статьей 10 Федерального Закона «О прокуратуре РФ», в органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Если управляющей организацией при исполнении своих обязанностей были нарушены нормы действующего законодательства, с целью их пресечения либо привлечения виновных лиц к ответственности, собственники помещений в МКД вправе обратиться в органы прокуратуры с соответствующей жалобой.
В том случае, если управляющей компанией в результате ненадлежащего исполнения взятых на себя обязанностей был причинен ущерб имуществу собственников помещений в МКД, они вправе требовать с причинителя вреда возмещения соответствующих убытков.
Так, в соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу части 2 статьи 1096 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем). При этом если виновное лицо откажет потерпевшей стороне в удовлетворении требования о возмещении вреда, потерпевшие вправе обратиться в суд с целью защиты своих нарушенных прав с соответствующим исковым заявлением.
Согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Перенос срока капитального ремонта на более ранний
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса РФ, очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков его проведения, уточнения планируемых видов услуг и работ, определения видов и объема государственной, муниципальной поддержки органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, Жилищным кодексом предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний.
На территории Воронежской области действует Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденный приказом департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области от 9 августа 2017 года. № 179. Он применяется, в том числе, в случае необходимости переноса срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД или изменения перечня планируемых видов работ, предусмотренных региональной программой капитального ремонта.
Согласно пункту 1.4 Положения, в целях определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области создает комиссию по установлению необходимости проведения капитального ремонта.
Ремонтируйте балконы вовремя
В соответствии с пунктом 2.1 Положения основанием для рассмотрения Комиссией вопроса об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД является заявление:
1) лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в МКД;
2) организации, осуществляющей управление МКД (управляющей компании);
регионального оператора;
3) органа местного самоуправления.
К заявлению прилагаются следующие документы:
• копия технического паспорта многоквартирного дома;
• копии протоколов общего собрания собственников помещений в МКД, содержащих решения собственников об организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД;
• копии заключений экспертиз состояния общего имущества МКД (при наличии);
• копии документов, содержащих сведения о проведенных ранее капитальных ремонтах инженерного оборудования и конструктивных элементов общего имущества МКД;
• фотоматериалы, отражающие внешний вид МКД с каждой стороны, конструктивных элементов, инженерных систем, подлежащих капитальному ремонту.
Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации. По результатам рассмотрения данного заявления комиссия принимает соответствующее решение: о необходимости либо об отсутствии необходимости переноса срока проведения капитального ремонта (либо отдельных услуг и работ по капитальному ремонту) на более ранний период, что предусмотрено региональной программой капитального ремонта.
Решения Комиссии оформляются протоколом и в течение 5 дней направляются заявителю и в государственную жилищную инспекцию Воронежской области.
Действия жильцов по спасению дома
Таким образом, для решения вопроса о проведении капитального ремонта в более ранний период, собственникам, в первую очередь, необходимо провести общее собрание по вопросу переноса сроков капитального ремонта жилого дома на более ранний. В случае принятия положительного решения собственники (либо управляющая компания) обращаются с соответствующим заявлением, а также вышеперечисленными документами в Фонд капитального ремонта (ул. Никитинская, д. 50) либо Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа город Воронеж (ул. Средне-Московская, д. 10).
По интересующим вопросам, а также вопросам правильности оформления протокола заседания общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома вы можете также обратиться в Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа город Воронеж по адресу: г. Воронеж, ул. Средне-Московская, д. 10, тел.: 228-30-12.
