Гражданский кодекс РФ дает право собственнику жилья по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Семейный кодекс РФ возлагает на родителей обязанность по защите прав и интересов своих детей. Родители являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав взрослых людей. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
Действующее законодательство России, защищая права несовершеннолетних, установило требование, в соответствии с которым распорядиться недвижимым имуществом несовершеннолетнего можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Об этом говорит статья 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которая устанавливает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог. А также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, то есть любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение при соблюдении определенных условий, например, при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки, при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Данное требование установлено частью 2 статьи 54 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
