Заключение договора дарения для вас и дарителя сопряжено со значительными рисками. После государственной регистрации сделки право собственности на отчужденное имущество переходит к одаряемому, который будет вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Новый собственник может подарить или продать теперь уже свое имущество третьим лицам. Указанные третьи лица не связаны доверительными отношениями с прежним владельцем, сохранение права проживать в квартире прежнего собственника и члена его семьи для них не является обязательным.
Выходом может послужить включение в договор дарения квартиры особого условия. Например, предусмотреть право проживания в ней третьих лиц (в данном случае вашего сына). В договор дарения можно добавить положение о том, что ваш сын после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый – ваш внук обязуется в том не чинить препятствий.
Такой гражданско-правовой договор, помимо договора дарения, включает также и не поименованный в законе элемент - обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента делает его смешанным в силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире - общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ) участники делового оборота свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения рассматриваемого нами условия в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону. Если у дарителя имелись все правомочия по отчуждению имущества в пользу одаряемого, он был вправе произвести отчуждение с оговоркой о сохранении за своим сыном права проживать в квартире на весь период своей жизни.
