Две хозяйки на одной кухне. Общая долевая собственность: можно ли найти компромисс?

Если вас не пускают в квартиру…
Мужу Виктории Зайцевой по наследству от отца перешла часть домовладения. Однако воспользоваться своим правом собственности семья не может: этому препятствует мама мужчины, аргументируя свои действия тем, что молодые люди и сами смогут заработать на недвижимость. Родственники не раз пытались решить этот вопрос самостоятельно, но женщина непреклонна. Дело дошло до того, что она и вовсе перестала пускать сына и невестку в квартиру (там остались все документы, которые впоследствии пришлось восстанавливать). Виктория решила обратиться за помощью в общественную приемную председателя партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Владимира Путина к депутату Государственной Думы РФ от Воронежской области Сергею Чижову.
– Сейчас мы соберем последние документы, и юристы помогут нам составить исковое заявление в суд. Это наша последняя надежда, – говорит девушка.

Как правило, «квартирный вопрос» решается путем определения порядка пользования помещением

В подобной ситуации оказалась и Елена Рычкова. Она является опекуном своей младшей сестры – инвалида детства. Девушке скоро исполнится 18 лет, и по закону ей положена жилплощадь – 1/6 в трехкомнатной квартире. Однако дядя, также являющийся одним из собственников помещения, и слышать не хочет о жилищных правах племянницы и категорически отказывается давать родственникам ключи от квартиры. Сейчас она живет с сестрой, ее мужем и ребенком, семья исправно оплачивает причитающиеся на ее долю коммунальные расходы. Чтобы добиться справедливости, Елена Рычкова обратилась в общественную приемную в интересах своей подопечной.
– Специалисты разъяснили наши права и помогли разобраться с документами, которые нужно предоставить в суд. Мы очень довольны их работой и надеемся на положительный исход этого дела, – рассказывает Елена.
Комментирует юрист общественной приемной:
– Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, имущество может находиться в общей собственности или же с определением доли каждого из жильцов в данном помещении (долевая собственность).
Не секрет, что совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Право распоряжения собственной долей ограничено в силу закона интересами других владельцев дома или квартиры. К примеру, желание сделать ремонт или установить кондиционер не может быть реализовано без согласия всех жильцов.
Статья 246 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность продажи, дарения или завещания принадлежащей гражданину части жилплощади. Однако прежде чем это сделать, он должен предложить остальным собственникам выкупить его часть по той цене, за которую она продается. Однако право преимущественной покупки – не единственная преграда при распоряжении таким имуществом. Весьма затруднительным становится и сам факт продажи, чтобы ускорить процесс, необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.
Кроме того, сдать часть помещения внаем его обладателю также не получится. Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, установить долю, подлежащую передаче в аренду, не представляется возможным. Если же собственники договорились сдавать внаем недвижимость как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.
Еще одна неприятная ситуация – обращение взыскания на долю должника в имуществе. В соответствии с абзацем 1 статьи 255 Гражданского кодекса РФ, кредитор участника долевой или совместной собственности (при недостаточности у последнего другого имущества) вправе предъявить требование о выделе доли должника в натуре. Если это невозможно, или же против данной меры возражают другие собственники, то согласно абзацу 2 статьи 255 Гражданского кодекса РФ, кредитор может требовать от неплательщика продажи своей части соседям (вырученные средства пойдут в счет погашения долга), а в случае их отказа – проведения публичных торгов.

Как решить жилищный спор?
Воронежцы редко становятся участниками долевой собственности по своему желанию. Как правило, это происходит в силу закона. Зачастую жильем владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на недвижимость и намерения ею распоряжаться. Это приводит к конфликтам, вынуждающим устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, избавляться от имущества или всячески ограждать себя от соседей.

Долю в квартире сложно продать и практически невозможно сдать в аренду: на это требуется согласие других собственников или отказ от преимущественной покупки

Гражданское законодательство позволяет участнику долевой собственности в судебном порядке требовать выдела в натуре своей части. Эта процедура отличается от раздела тем, что во втором случае право общей собственности (к примеру, на пользование кухней или ванной комнатой) полностью прекращается.

Разделяй и властвуй!
Законодательством и судебной практикой особое внимание уделяется спорам, возникающим между совладельцами жилого дома. Выдел в этом случае означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части помещения и построек хозяйственного назначения (они должны соответствовать стоимости доли). Основанием для обращения в суд с подобным исковым заявлением является техническая возможность перепланировки помещения для обособленного использования его части, но с сохранением доли каждого из собственников. Обязанность доказать такую перспективу лежит на гражданине, затеявшем разбирательство: ему следует заказать в соответствующих организациях и представить суду проектную документацию.
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек или переоборудованием нежилых помещений, возможен лишь при наличии разрешения на строительство. Этот документ не требуется, если работы не затрагивают характеристики надежности и безопасности дома, не нарушают права третьих лиц и не противоречат требованиям градостроительного регламента.
При этом необходимо помнить, что такой процедуре подлежит имущество, на которое спорящие стороны имеют право. К этой категории не относятся самовольно построенные или перепланированные объекты.
Если в результате выдела гражданину передается часть помещения, превышающая по размеру причитающуюся ему, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении изменение долей.

Плата за право быть единственным
Когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, единственно допустимым способом решения проблемы является выплата компенсации. Получив определенную денежную сумму от других собственников, гражданин утрачивает право на часть общего имущества.
Размер компенсации устанавливается судом, исходя из стоимости дома или квартиры на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы, месторасположение владений, степень их износа, а также другие обстоятельства.

Решение об удовлетворении иска о разделе общего имущества или выделе доли является основанием для регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости

В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена или он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных владельцев выплатить ему компенсацию. Об этом говорится в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Данный вопрос решается в каждом конкретном случае на основании представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этих владений в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей.

Навести в квартире порядок
Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ», выдел жильцу квартиры его доли в помещении допустим, только если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), а также оборудования отдельного входа. Естественно, что сделать это в обычной многоэтажке невозможно. В таком случае суд вправе определить порядок пользования квартирой: каждому из владельцев передается конкретная часть жилища (к примеру, комната), при этом право общей собственности не прекращается.
Верховный Суд указывает, что в случае передачи в пользование жильца помещения, большего по размеру, чем причитается на его долю, по требованию остальных собственников с него может быть взыскана плата за это. Под ней следует понимать обязательные выплаты и расходы по содержанию имущества. Требовать денежную или иную компенсацию человек, чьи жилищные права были ущемлены, не вправе, так как раздел помещения в натуре не производится, и доли собственности не менялись.
Необходимо отметить, что с 1 марта 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс РФ, требовать установления порядка пользования может только участник долевой собственности. Наниматели жилых помещений таких прав не имеют.