Можно ли продать квартиру, приобретенную по ипотеке, до того, как долг перед банком полностью погашен?
Можно, но, согласно действующему законодательству, для перехода права собственности по такому имуществу необходимо согласие банка. Когда к нам, в Управление Росреестра, такие договоры поступают на регистрацию, в пакете документов должно быть это согласие. Если его нет, регистратор его запрашивает. Будет ли дано это согласие – нам сложно ответить за банк. Возможно, там будут проверять, кому передается право собственности, платежеспособно ли это лицо. Не припомню, чтобы были отказы, но и случаев, когда осуществляется переход права собственности на объект, заложенный в банке, немного в принципе. Условия договора таковы, что покупатель такого имущества становится на место залогодателя, то есть прежнего собственника квартиры, и принимает на себя долговые обязательства, существовавшие между банком и продавцом по кредитному договору. Новый собственник становится на место прежнего залогодателя и осуществляет выплаты по ипотечному кредиту.
Подлежит ли квартира, приобретенная по военной ипотеке, разделу имущества между супругами при разводе?
Согласно Семейному кодексу РФ, все, что приобретается в браке, является общей совместной собственностью супругов. Но тут в каждом конкретном случае необходимо выяснять: приобреталась ли эта квартира с участием собственных или кредитных средств, имело ли место безвозмездное получение средств и на каких условиях, то есть исключительно на самого военнослужащего или на всю семью.
Планируется ли сокращение сроков регистрации ипотеки по нежилым помещениям на фоне общего сокращения сроков регистрации перехода права собственности по таким объектам?
В марте 2012 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 405, изменения уже были произведены. То есть сначала был месячный срок регистрации, потом сделали 15 рабочих дней, а затем и общий срок регистрации перехода права собственности сократили до 20 календарных дней. Не исключаю, что очередное сокращение в будущем может быть, но пока такой информации нет.
Можно ли взять в ипотеку землю или дачу, именно за городом?
Существуют ли подобные банковские программы, необходимо узнавать в конкретных кредитных организациях. А по поводу того, возможна ли здесь ипотека в силу закона, то действующим законодательством это предусмотрено. То есть вы можете приобретать в собственность с участием кредитных средств не только квартиру, но и любое другое жилое или нежилое помещения и земельные участки. Однако, как правило, такие сделки заключаются не часто: все-таки человек прежде всего нуждается в жилье, а уже потом идут дачи и другая недвижимость.
Предоставляется ли ипотека под долевое строительство и какие риски с этим связаны?
Заключение кредитного договора с целью приобретения объекта долевого строительства возможно. При этом государственная регистрация ипотеки и договора долевого участия осуществляются одновременно.
Такие случаи, при которых ипотека и долевое строительство совмещаются, встречаются чаще и чаще. Риски того, что застройщик обанкротится, что стройка заморозится, есть – гарантий не дает никто. Тем не менее, федеральный закон № 214 о долевом участии в строительстве, который вступил в силу в 2005 году, ограждает граждан от многих из них. В нем строго оговорено, кто имеет право привлекать средства дольщиков, есть обязательное требование, чтобы земля, на которой осуществляется строительство такого объекта, находилась у застройщика в собственности, в аренде или субаренде. Это обязательно должно быть юридическое лицо. Договоры участия в долевом строительстве обязательно подлежат государственной регистрации. Срок регистрации первого договора по определенному объекту (то есть когда к нам обращаются первый дольщик и застройщик) составляет месяц. Законодатель дает более длительный срок, чтобы провести правовую экспертизу законности сделки. Последующие договоры по этому же объекту регистрируются в течение 5 рабочих дней.
КСТАТИ
Различают два вида ипотеки – в силу закона и в силу договора. Ольга Фефелова объясняет, что ипотека в силу договора возникает в ситуации, когда, к примеру, физическое лицо, уже имея в собственности недвижимость, берет в банке кредит и оставляет эту недвижимость в качестве залога, то есть передает ее в ипотеку.
Ипотека в силу закона – это приобретение недвижимости за счет кредитных средств банка. То есть это именно тот самый «кредит на квартиру», который мы чаще всего и называем ипотекой. Важно, что с 1 марта 2013 года, ипотека в силу закона, как и обычные сделки купли-продажи жилой недвижимости, не подлежат государственной регистрации. А вот регистрация ипотеки в силу договора, а также договоров долевого участия в строительстве, обязательна.
– Считаю, что это правильно, – делится с «ГЧ» своими мыслями Ольга Анатольевна. – Если бы не государственная регистрация, то у человека не было бы на руках документа, однозначно подтверждающего его участие в долевом строительстве, его право на недвижимость, в возведение которой он вложил свои средства.
СПРАВКА "ГЧ"
С 1 апреля 2013 года прием и выдача документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на предоставление сведений из единого государственного реестра прав Управлением Росреестра по Воронежской области не ведется. Эта функция в полном объеме передана филиалу Кадастровой палаты по Воронежской области. Кроме того, за предоставлением данных государственных услуг можно обратиться в Многофункциональные центры.
