С УК лучше договориться «на берегу»

В соответствии с жилищным кодексом, договор на управление многоквартирным домом должен иметь на руках каждый собственник (жилых и нежилых помещений). На основании условий, указанных в этом документе, и выстраиваются отношения между УК и обладателями квадратных метров.

Договор должен учитывать интересы обеих сторон
Если УК предлагает жильцам срочно подписать договор управления многоквартирным домом, это не значит, что нужно идти у нее на поводу, не задумываясь. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, условия этого соглашения определяются обеими сторонами, так что собственники имеют право предъявлять управляющей компании свои требования. Утверждаться все пункты договора должны на их общем собрании.
Весь прошлый год УК работали на тех условиях, которые были указаны в договоре, действующем на их территориях. Если собственников удовлетворяет деятельность управляющей организации, они могут без раздумий подписывать предлагаемый им вариант соглашения. А для граждан, которые недовольны тем, как соблюдаются их права и как УК выполняет свои обязанности, предлагаем несколько рекомендаций по уточнению содержания договора управления многоквартирным домом.

Что важно прочитать в договоре в первую очередь?
Жилищный кодекс РФ в статье 162 определяет, что в договоре должен быть указан состав общего имущества. Именно от его совокупности и технических характеристик будет зависеть объем, а также виды работ управляющей организации (исполнителя услуг).
В договоре обязательно должны быть указаны границы общего имущества. Без четкого разграничения сфер ответственности исполнителя и собственника будет трудно определить, кто же должен нести расходы на выполнение тех или иных работ. Кроме того, указанный в договоре список общего имущества обязан иметь четкие технические характеристики. К примеру, если это кровля, то должны быть указаны ее вид, материал покрытия, площадь; если это инженерное оборудование – то его назначение и технические параметры. Вся эта информация нужна для того, чтобы собственники понимали, какой объем работ должна выполнять управляющая компания и из каких затрат будет складываться тариф на содержание жилья.

Конкретизируйте перечень работ и услуг
Следующий раздел договора на управление зависит от состава общего имущества и должен представлять собой конкретный перечень работ и услуг, которые обязана выполнять УК для сохранения доверенного ей «общественного достояния» в исправном состоянии.
Являясь заказчиками работ, жильцы имеют право решать: что именно должна делать управляющая организация и с какой периодичностью. Собственники могут прислушаться к рекомендациям УК, но окончательное решение относительно набора услуг – утверждать по своему усмотрению и обязательно на общем собрании. Таким образом, можно констатировать, что верхнего предела у тарифа на содержание жилья не существует. Его граница зависит от объема желаний собственников и их платежеспособности.
На практике, управляющие компании включают в условия договора минимальный перечень работ без указаний их периодичности. Это позволяет УК не слишком утруждать себя заботами о содержании общего имущества, а жильцы получают в итоге месяцами не убираемые подъезды, протекающие кровли, залитые стоками подвалы.

Закон – на вашей стороне!
При уточнении перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеим сторонам необходимо ориентироваться на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года. Указанный документ носит рекомендательный характер. В этих правилах приводится список работ, необходимых для обеспечения сохранности всех инженерных сетей и конструктивных элементов дома.
Если в сформированный перечень работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания, вошло не все, что оговаривается в вышеназванных правилах, необходимо ориентироваться на постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 года № 6464/10. Суд сделал тогда вывод о необходимости выполнения работ, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не указанных в договоре управления многоквартирным домом.
Таким образом, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны выполняться управляющими компаниями. Причем, независимо от того, упоминаются ли эти пункты в заключенном соглашении и имеется ли по данному вопросу решение общего собрания собственников.

Нельзя брать тариф на содержание и ремонт жилья «с потолка»
В договоре обязательно должен быть указан порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья.
С учетом состава работ и услуг, предложенного собственниками, УК обязана составить смету затрат на содержание общего имущества, ориентируя расчет на 1 квадратный метр общей площади дома, принадлежащей владельцам жилых и нежилых помещений. Собственники на общем собрании утверждают тариф, предложенный управляющей компанией, или меняют его на своих условиях.
Кроме того, в договоре необходимо прописать процедуру изменения тарифа или сослаться в этом вопросе на Жилищный кодекс. Если в соглашении присутствует условие индексации тарифа управляющей компанией, это нарушает права собственников и не позволяет им определять, на какие именно статьи расходов будут направлены дополнительные средства. Таким образом, нарушаются требования к прозрачности деятельности УК.

Держите ситуацию под контролем!
В договоре обязательно должны быть описаны порядок и периодичность предоставления отчетности со стороны управляющей компании, а также схема контроля собственниками расходования средств на содержание и ремонт жилья.
В идеале, в конце каждого месяца представитель жильцов (этим лицом может быть председатель совета дома) или несколько собственников и сотрудник УК должны подписывать акт выполненных работ, на основании которого будут выставляться счета за текущий ремонт и обслуживание общего имущества. Таким образом оплачиваться будут только выполненные работы.