В дореволюционной России было невозможно представить себе, что наемные дома могут быть дотационным сег- ментом. При общем уровне доходности в 5–7 % в отдельных случаях инвестиции в объекты под сдачу в аренду могли приносить до 15 % годовых. Спрос был колоссален! Он обеспечивался предста- вителями практически всех сословий, званий и чинов. Проживание в доход- ных домах не считала зазорным даже интеллигенция, видя в таком жизненном укладе возможность не обременять себя дополнительными налогами и ведением хозяйства – все это входило в зону ответственности домовладельцев. В итоге городская казна получала неплохую прибавку к доходам: например, только в 1913 году из 47,6 миллиона рублей, поступивших в столичный бюджет, 7 миллионов приходилось на налоги, уплаченные владельцами недвижимости, в том числе и доходных домов. Естественно, власти всячески содействовали развитию «доходного» дела и брали на себя подготовку участков под застройку, а также благоустройство прилегающей территории. Однако после прихода к власти большевиков доходные дома были ликвидированы в связи с национализацией жилфонда, а сами здания стали пере- делывать под «коммуналки». После 1990-х большие надежды в повышении доступности жилья возлагаются на ипотечное кредитование. Однако резкое снижение платежеспособного спроса и подорожание займов в период кризиса 2008–2009 годов показали, что система,в которой не предусмотрены альтернативы приобретению жилья в кредит, недостаточно устойчива. Поэтому доходные дома вновь оказались «в тренде».
«Алло, мы ищем таланты!»
В конце апреля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило конкурс на разработку концепции первого для современной России доходного дома. К участию приглашаются ведущие архитектурные бюро страны. Предложения от победителя – он будет определен 30 мая – в дальнейшем будут воплощаться в проектах, реализуемых в партнерстве с АИЖК, в частности предполагающих привлечение коллективных капиталовложений через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Судя по техническому заданию, арендное жилье нового поколения по комфортабельности не будет уступать стандартным многоэтажкам. А по некоторым параметрам – даже превзойдет их. Так, здание должно быть оснащено всей необходимой инфраструктурой, включая колясочную, респешн, комнаты для управляющего и сотрудников службы безопасности. Метраж квартир «подгонят» под наиболее востребованные форматы: «однушки» площадью не более 30 квадратных метров, «двушки» – площадью не более 40 и их улучшенный вариант – не более 45 «квадратов». Здание должно представлять собой одноподъездную башню с окнами на все четыре стороны света – по мнению заказчиков, этот формат максимально упростит процедуру масштабирования проекта под каждый участок застройки.
Комплекс противоречий
На сегодняшний день развитие сегмента жилья регулируется государ- ственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан». В ней же обозначены целевые показатели, в соответствии с которыми в 2016 году на наемные дома должно приходиться 6,7 % от всего сданного в эксплуатацию жилфонда. Однако реальная ситуация в российских субъектах далека от идеала. В 2014 году вместо плановых 2 % на долю аренд- ной недвижимости пришлось 0,45 %, а в 2015-м вместо 3,8 % – 0,29 %. И тормозит развитие рынка, к сожалению, отнюдь не отсутствие креативных идей. Если задуматься, потенциальный спрос на «квадраты» в арендном жилье колоссален. По оценкам Минстроя, они представляют интерес для 1,9 миллиона человек, при этом речь идет не только о гражданах, финансовое положение которых не позволяет оформить ипотеку или купить квартиру за собственные средства. Этот продукт может быть востребован, например, среди молодых семей, которые пока не определились с предпочтительными параметрами будущего «гнездышка». Арендаторами могут стать и россияне, продавшие соб- ственную квартиру, чтобы переехать в новостройку и теперь пребывающие в активном поиске крыши над головой на ближайшие год-полтора. Опять же, доходные дома могут быть полезны работодателям: зачастую снять жилье для приезжих специалистов выгоднее, чем приобретать его в собственность или селить сотрудников, работающих вахтовым методом, в гостиницах. Тем не менее, энтузиазм девелопе- ров близок к нулевой отметке. «Стоп- сигналом» служит низкая доходность: сегодня аренда способна приносить лишь 5–8 % годовых, что не позволяет обеспечить даже возврат собственных и заемных средств, вложенных в проект. Стройка может окупиться только через 15–20 лет, и естественно, большинство предпочитает работать по схеме: вло- жился – построил – продал – получил прибыль.
Надежда есть!
Российское правительство видит перспективы развития института доход- ных домов в первую очередь в разрезе решения социальных задач. Особенный упор будет делаться на некоммерческую аренду, которая постепенно должна прийти на смену механизму соцнайма – последний на фоне неоднократной про- лонгации бесплатной приватизации жилья создает серьезную нагрузку на бюджетную систему. Соответственно, именно от государства инвесторы ждут импульса к разви- тию института доходных домов – через налоговые льготы, гарантии при оформлении кредитов, помощь в оснащении участков инженерной инфраструктурой. И, надо признать, «сигналы» к грядущим переменам звучат все отчетливее. Так, в начале апреля наблюдательным советом АИЖК была утверждена Стра- тегия для Единого института развития в жилищной сфере, рассчитанная на 2016 – 2020 годы. Среди прочего в документе достаточно подробно изложена концепция развития арендной недвижимости, что дает основания надеяться, что поддержка этого сегмента будет носить долгосрочный и системный характер. В частности здесь достаточно подробно прописаны механизмы привлечения коллективных инвестиций для выкупа наемного жилья. Предполагается, что Агентство будет выполнять, во-первых, координирующую функцию, занимаясь отбором наиболее перспективных проектов, организацией управляющих компаний, привлечением инвесторов и созданием целевых фондов под выкуп строящегося жилья. Эта же структура будет выступать в качестве гаранта строительных рисков и соинвестора, что, в свою очередь, должно укрепить у участников рынка уверенность в завтрашнем дне. Что касается конкретных механизмов стимулирования, разработчики Стратегии также видят потенциал в выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. Эта система подразумевает, что банк, выдавший юрлицу кредит на строительство доходного дома, получит возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого выкупа будет зависеть от масштабов субсидирования или льгот- ного фондирования Агентства, а также спроса на ценные бумаги, выпущенные по этому продукту. Кроме того, Единый институт развития анонсировал рассмо- трение возможности поддержки рынка наемного жилья за счет предоставления налоговых льгот для юрлиц и граждан, сдающих помещения в аренду, и грантов на развитие этой сферы для муниципа- литетов или регионов На сегодняшний день строительство арендных домов в нашей стране, конечно, не носит массового характера: в основном в качестве заказчиков выступают работодатели, заинтересованные в повышении мобильности кадров, и крупные ориентированные на инновации университеты. Ответственным ведомствам, депутатскому корпусу и экспертному сообществу предстоит проделать значительный объем работы по развитию законодательной базы и отладке механизмов господдержки. Тем не менее, уже на этом этапе есть истории успеха. Так, прошлой осенью в одном из интервью глава Минстроя Михаил Мень приводил в пример «Иннополис» – город высоких технологий в Республике Татарстан. Там арендное жилье возводилось при непосредственном участии Агентства ипотечного жилищного кредитования. За счет него местный университет успешно решает вопрос размещения приглашенных иностранных преподавателей.
Возрождение бизнеса эпохи Достоевского: утопия или реальный ответ на «квартирный вопрос»?
Зачастую «модернизированный» с поправкой на современные реалии опыт прошлого в настоящем позволяет решить чувствительные для общества проблемы. Одним из подтверждений этой теории в перспективе может стать рынок арендного жилья – именно в этом сегменте на протяжении последних нескольких лет российские власти ищут ключ к повышению доступности «квадратов» и, соответственно, решению наболевшего квартирного вопроса.
Золотая аренда
В рамках очередного исследования специалисты некоммерческой организации Global Cities Business Alliance выявили мегаполисы*, в которых проживание в арендном жилье не решение «квартирного вопроса», а признак состоятельности. Как выяснили аналитики, дороже всего найм жилья обходится жителям Китая: так, в Пекине ставки на 20 % превышают размер средней зарплаты горожан. Второе место отдали Абу-Даби (Объединенные Араб- ские Эмираты) – там аренда жилья более чем в два раза доступнее, чем в Китае. В рейтинг также были включены Гонконг, Нью-Йорк, Шанхай, Мехико, Дубай, Сан-Франциско, Лон- дон, Париж, Чикаго и Сингапур.
Марат АБДУЛЛИН, руководитель аналитического центра консалтинговой группы компаний группа SRG:
– Чтобы оценить предложенную модель строительства наемных домов, рекомендую обратиться к международному опыту. Например, во многих европейских государствах уже достаточно давно и успешно при строительстве некоммерческого арендного жилья реализуется модель государственно-частного партнерства. Эта форма взаимодействия бизнеса и власти позволяет «убить двух зайцев»: снизить госрасходы и реализовать идеи социально-имущественного смешивания. За рубежом в большинстве случаев в качестве инвесторов выступают некоммерческие жилищные ассоциации и частные застройщики, получающие поддержку от государства через субсидирование и налоговые льготы, что является дополнительным стимулом. Например, в Германии получение субсидии частным инвестором возможно только в том случае, если он готов предоставлять жилые помещения в наем целевой группе населения, определенной государством. А в Австрии субсидии в большинстве случаев предоставляются в форме долго- срочных государственных займов под низкий процент. В случае размещения контрактов на конкурсной основе преимущество состоит в том, что существующая между частными инвесторами конкуренция способствует повышению качества стро- ительства. Сдача в аренду осуществляется либо муниципалитетом, либо частным застройщиком при усло- вии выполнения им требований о предоставлении жилья приоритетным категориям арендаторов. Нередко государство берет на себя гарантию сдачи в аренду жилья, которое осталось незаселенным, что является привлекательным инструментом для частного застройщика. Жилье, построенное частным наймодателем с использованием налоговых льгот и других видов государственных субсидий, является некоммерческим. Его использование регулируется соответствующими законами в течение определенного периода времени (15–20 лет), по прошествии которого оно может быть переведено в сектор рыночной аренды и продано
Сергей Городейко, руководитель аналитического центра ООО «Русипотека»:
– Значительный спрос на арендное жилье появится только тогда, когда предложение будет отвечать общим представлениям о комфортном прожи- вании. Кроме того, конечно, необходим некий психологический сдвиг – ос- вобождение от стремления приобрести жилье в собственность как можно быстрее. Что касается коммерческих организаций, с их стороны интерес к данному сегменту появится только после того, как будут решены проблемные во- просы, связанные с инвестированием в строительство и рефинансированием. Последнее – принципиальный момент. Дело в том, что построенный дом окупается в течение 10–15 лет, кредит же необходимо вернуть сразу по завершении работ на объекте. Согласно предлагаемой схеме, для погашения займа сначала необходимо выпустить ценную бумагу и продать ее – в последующие годы выплаты по ней будут обеспечиваться арендными платежами. Очевидно, что данный механизм может быть эффективным только при наличии недорогих кредитных ресурсов. В противном случае проекты не будут окупаемыми. Причем наиболее приемлема в данном случае 7%-я ставка по кредиту. Тогда инвестор может получить доходность, сопоставимую с банковскими депозитами. Арендный бизнес – долгосрочный, но низкомаржинальный. В настоящий момент будет отраба- тываться схема финансирования строительства через различные проектные структуры. В случае успеха наемные дома смогут существенно повысить доступность недвижимости. Но влиять на рынок они будут только в том случае, если будут составлять не менее 15 % всего жилфонда.
131
