В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ одним из главных признаков общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме является то, что такое имущество предназначено, используется и обслуживает более чем одно помещение в доме.
В частности к такому имуществу относятся:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания больше чем одного помещения в доме;
- иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме;
- ограждающие несущие конструкции (включая несущие стены, балконные и иные плиты);
- ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие больше одного жилого и (или) нежилого помещения.
Из этого следует, что балкон (лоджия), расположенный в квартире и предназначенный для использования исключительно собственником и членами его семьи, не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Тот факт, что балкон используется только жильцами одной квартиры, подтверждается, например, наличием выхода на балкон только из одного помещения (Определение Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 года № 19-КГ18-9).
Не смотря на это, балконные плиты входят в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции, обеспечивающие прочность и устойчивость дома (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (в редакции от 23 ноября 2019 года) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).
То есть пользование и содержание балконных плит осуществляется в порядке, установленном для общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 2 статьи 36 и часть 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
