Согласно законодательству РФ, недвижимость, переданная по договору дарения (дарственная) переходит в полное распоряжение нового собственника. В договоре, как правило, фигурируют только две стороны – даритель и тот, кому данная квартира переходит в результате дарения.
В свою очередь, даритель передает жилое имущество в дар, а вторая сторона договора принимает имущество в безвозмездное пользование.
Нотариально заверять договор дарения не нужно, за исключением следующих случаев:
1. По дарственной передается не вся квартира, а доля.
2. Необходимость нотариального заверения предусмотрена самим договором.
3. В роли одаряемого выступает несовершеннолетний либо иной человек, ограниченный в дееспособности.
С законодательной точки зрения важен исключительно объект недвижимости, а не задолженность за коммунальные платежи. Поэтому граждане могут провести процедуру дарения квартиры даже в том случае, когда имеются долги по коммунальным платежам.
Действующее законодательство говорит о том, что задолженности по ЖКХ принадлежат исключительно тому, кто являлся собственником в период накопления долгов, а не переходят сразу же одаряемому.
В то же самое время, если долги по квартплате превысят установленные нормы, то управляющая компания вправе подать заявление в суд для взыскания денежных средств и последующего ареста квартиры.
Таким образом, граждане, которые хотят передать квартиру по договору дарения могут выполнить эту процедуру, пока не наложен арест. Если коммунальщики успели подать в суд, а приставы возбудили исполнительное производство – квартира может быть арестована до полного погашения задолженности. Если судебные приставы наложили арест, то проведение сделки будет незаконным.
В случае наложения запрета на регистрационные действия собственник вправе беспрепятственно проживать в квартире, а вот бывший владелец – нет. Поэтому дарителю (или обеим сторонам сделки) остается только расплатиться за коммунальные услуги либо договориться с УК о реструктуризации. Когда судебные исполнители снимут запрет, можно будет совершать сделку.
Теоретически не исключена и возможность оспаривания договора дарения другими родственниками, жильцами, которые владеют долями в квартире, или прочими заинтересованными лицами, например, кредиторами либо налоговыми органами. Если сделка будет признана мнимой или притворной, суд своим решением ее отменит. Существуют и некоторые другие основания отмены, например, несоблюдение формы соглашения, отсутствие согласия остальных дольщиков, когда доля не выделена в натуре.
Согласно законодательству, на нового собственника долги не списываются, а остаются за старым хозяином квартиры – это касается не только договора дарения, но и любых других соглашений, связанных с недвижимостью, в том числе, если объектом дарения является квартира, приобретенная в ипотеку.
При взаимном согласии даритель и одаряемый могут найти способы решения проблемы с долгами за ЖКУ. Чтобы избежать каких-либо проблем в данной ситуации, стороны должны заранее обсудить вопрос задолженности по ЖКХ и прописать за кем будут числиться долги. При этом стоит не только указать, кто будет выплачивать долги, но и точную сумму, и срок погашения.
Также, когда будет составляться акт приема-передачи, нелишним будет прописать и там о задолженности за коммунальные платежи и указать то, что даритель в курсе данной ситуации и предпримет меры о том, чтобы выплатить сумму.
