Алексей Дмитриев* в бесчисленный раз упрекнул самого себя за то, что связался с долевым строительством. Если бы купил сразу новую квартиру, то в итоге еще бы и в выигрыше оказался. Он давно оплатил все причитающиеся взносы за будущее жилье, однако застройщик свои обязательства по передаче объекта недвижимости в срок, определенный договором, не исполнил.
Обещанного ждут неопределенный срок
Еще в январе текущего года Алексей обратился к строительной организации с письменной претензией и требованием пояснить, когда будет сдан дом в эксплуатацию. Однако дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщик выслал только 17 апреля. Нарушение сроков передачи объекта в эксплуатацию застройщик обуславливал существенной стагнацией рынка недвижимости и недостаточным финансированием. При этом Дмитриева заверили, что стараются максимально изыскивать резервы для борьбы с негативными тенденциями в деловой сфере и… предлагали определить новый срок передачи установленной квартиры - не позднее 4 квартала 2018 года.
Согласно договору, «срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может быть изменен в случае изменения разрешительной и проектной документации на строительство, а также по иным, не зависящим от Застройщика причинам. В частности, при возникновении неблагоприятных погодных условий, исключающих возможность качественного выполнения строительных работ в соответствии со СНиП, Застройщик также имеет право, соразмерно перенести срок сдачи МКД в эксплуатацию».
Поскольку никаких стихийных катаклизмов в Воронежской области за данный период времени не случалось, Алексей справедливо рассудил, что и уважительных причин для столь глобального переноса сроков сдачи дома в эксплуатацию нет. А есть элементарный обман дольщиков, в числе которых он сам находится. Только как заставить исполнителя, явно пренебрегающего своими обязательствами, выполнить обещанное? Самому начать класть кирпичи, собирать митинг? Или есть более цивилизованные и действенные способы отстоять свои права? С этим вопросом он решил обратиться в общественную приемную «Единой России» депутата Государственной Думы от Воронежской области Сергея Чижова.
Пени за долгострой
В приемной Алексею Дмитриеву объяснили, что он абсолютно прав. Есть законное решение его проблемы. Так, в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 10 Федерального закона № 214 от 30 января 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени). А также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Исходя из части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
На этом основании в общественной приемной депутата Дмитриеву была дана подробная консультация, а также оказана помощь в подготовке искового заявления в суд о взыскании с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, а также компенсации морального вреда.
С сентябре решением районного суда его исковые требования были удовлетворены полностью. Со строительной компании, затянувшей сроки сдачи жилого дома, было решено взыскать неустойку в размере 145 тысяч рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей. От души поблагодарив парламентария и сотрудников его приемной за помощь, Алексей пообещал поделиться своим опытом с другими дольщиками. Тем более, что их права защищены не только действующим законодательством, но и постоянно расширяются благодаря вносимым в правовое поле поправкам.
Дольщика обмануть не просто
Систематически анализируя работу своих общественных приемных с обращениями граждан, депутат Госдумы Сергей Чижов получает возможность увидеть, как принимаемые им документы работают в реальной жизни, например, серия законодательных новаций, направленная на защиту участников долевого строительства.
Так, благодаря компенсационному фонду, защищенным счетам и другим механизмам, созданным Государственной Думой, обман дольщика практически невозможен. С 1 июля 2019 года вступят в силу отдельные положения закона, принятого депутатами Государственной Думы, обуславливающие заключение договоров долевого участия при условии открытия специального эскроу-счета. Это значит, что граждане будут перечислять деньги не на депозит девелопера, а на свой специальный банковский счет. На нем средства будут храниться до выполнения перед ними обязательств застройщика. То есть до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: когда дольщик получит новую квартиру, тогда застройщик - деньги за свою работу.
После перехода к работе по эскроу-счетам застройщик не сможет привлечь средства дольщиков. Но эти деньги девелоперы будут замещать банковскими кредитами, особенно если строительная компания не в состоянии вложить собственные средства в строительство. При этом в новых условиях будут работать не только застройщики, но и банки, которые готовы разрабатывать удобные кредитные программы.
В дальнейшем предполагается, что строительные компании, которые первыми перейдут на эскроу-счета, будут освобождены от обязанности вносить средства в Фонд защиты дольщиков.
Данный Фонд стал первым этапом реформы долевого строительства, куда застройщики, привлекающие инвестиции в строительство, должны перечислять на депозит 1,2 % от суммы каждого договора долевого участия. В случае их банкротства эти средства идут либо на достройку проблемных объектов, либо на выплату компенсаций дольщикам. После перехода на эскроу-счета необходимость компенсационного Фонда, скорее всего, отпадет.
*Имена героев по их просьбе изменены
